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“姑孰新城”全年營銷推廣方案
作者：佚名 時間：2004-11-6 字體：[大] [中] [小]
目 錄
LOGO形象和釋義
第一篇 項目定位部分
一 設計思路
A 概念設計
B 提出的原則
C 提出的根據
二 定位的含義
三 概念的內涵
四 項目定位廣告語
五 賣點分析
第二篇 項目SWOT分析
一 項目的優勢分析（Strength）
二 項目的弱勢分析（Weakness）
三 項目的機會分析（Opportunity）
四 項目的威脅分析（Threat）
第三篇 項目USP分析
一 總 述
二 項目的USP 分析框架
三 項目的USP具體分析
第四篇 目標客戶定位
一 住宅目標客戶群
三 商業目標客戶群
第五篇 對于項目的相關建議
一 住宅設計建議：
二 商鋪設計建議
第六篇 項目營銷推廣
一 媒體分析
二 具體推廣進程
（一） 各期推廣時間劃定
A 項目一年工程進度（2004年6月——2005年7月）
B 項目營銷推廣時間安排（可根據銷售進度調整）
（二） 創立“360°新鮮售樓方式”
（三） 運用的廣告手法
（四） 項目的具體推廣
A 推廣目的
B 具體的推廣步驟
第一階段 商鋪銷售期
●廣告宣傳策略
●廣告宣傳的目的（把前景搬到眼前）
●廣告宣傳的執行方案
1、廣告宣傳主題
2、具體安排
2004年7月—8月 （對商業街整體宣傳）
2004年9月——2004年10月 （對高檔家居裝飾區宣傳）
2004年11月——2005年2月（對綜合商業區宣傳）
2005年3月——2005年7月 （針對三期購物、休閑娛樂商業區）
第二階段 二期住宅銷售期
●廣告宣傳策略
●廣告宣傳的目的
●案名和廣告語
●廣告宣傳的執行方案
1 廣告的宣傳主題：
2 具體安排
準備階段：（2004年6月）
導入期（2004年7月——2204年8月）
強銷期（2004年9月——10月）
持續期（11月——2005年2月）
收尾期（2005年3月——2005年4月）
第三階段 三期住宅銷售期
●廣告宣傳策略
●廣告宣傳的目的
●案名和廣告語
●廣告宣傳的執行方案
1 廣告的宣傳主題：
2 具體安排
準備階段（2004年10月）
導入期（2004年11月——2005年2月）
強銷期（2005年3月——2005年7月）
第七篇 我們的原則
“新鮮城市主張——360º生活”
一個作品就是一個孩子
有孩子誕生
那是一份禁不住的喜悅……
我們自信的展示
我們的作品
展示我們的真誠與愛
真誠的……
與您一起分享我們的喜悅
迎著陽光，從大地生長……
……愿與您共同締造21世紀新鮮城市
LOGO形象和釋義：
該標志由幾組色彩艷麗的色塊拼合而成。綠色的弧形象征著充滿生機與活力的大地，發散開去的幾組色彩各異的方形則代表著矗立在大地上的姑孰新城，它將成為包含居住、購物、休閑、商貿等等為一體的綜合性多功能生活領域。同時，綠色的弧形又象征著繞城而過的青青護城河，將姑孰新城環抱在自己懷中，精心呵護，生機勃勃的綠色更易令人聯想到300㎡的原生森林，猶如一座巨型綠氧庫，清新空氣，讓姑孰新城終日沐浴綠色鮮氧。
中國書法的筆觸勾勒出蜿蜒而下的弧形，意指此地積蓄的濃重文化氛圍，釀就姑孰新城厚重的人文氣息。
遠看，整個標志又頓時成了紅日初升，暗寓姑孰新城的美好新鮮生活與蓬勃生命力。
項目的屬性定位為“新鮮城市主張”，可以從LOGO中看出符合這種定位的思想來。綠色代表一種清新富有朝氣的生活，具有創新和變換的氣韻。初升的旭日本身就給人一種欣欣向榮的感受。彩色的標志象征姑孰新城多姿多彩的生活。所以LOGO與屬性定位是緊緊聯系在一起的。
第一篇 項目定位部分
一 設計思路
A 概念設計：
可以有三個方向——以產品為中心、以目標客戶為中心、以生活方式為中心，縱觀項目全程，產品缺乏強硬說服力，目標客戶范圍層次太廣，所以只能從整體生活上做文章。
B 提出的原則：體現項目的大而全；
利用項目大社區品牌資源優勢，人無我有，體現特有的排他性；
結合實際利益點，又要與市場其他概念不同，具有新穎性和創新性，能夠造成市場的興奮點
C 提出的根據：
“新都市主義”：它提倡的是一種快節奏、低生活成本、高娛樂的都市“躍動人群”生活模式，強調居住背景、個性化生活；強調生活輕松便利的居住環境、和睦的鄰里關系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。與郊區化的居住相比，“新都市概念”的優勢是降低居住的成本，尤其是“時間成本”，商務交通網絡的便利和公共設施配套的齊全。
“新城商業中心（new town commerce center）”：是指郊區舊城改造擴建為新城后，在其中心區域形成的商業中度集聚，商業服務行業比較完善，服務對象主要為新城居民及部分外來消費者的新城商業的主要集聚地。New town不同于一般的現代城市，它更加適合人們居住。New town具有三個明顯的特點： 規模化帶來的成熟配套和便捷的生活設施、豐富多元的文化形態和景觀，以及可以持續發展的生態系統。在New town，人們將強烈感受到人性化的步行空間、獨立的社區布局及市鎮社區中心（Town Center）的獨特魅力。
據此我們提倡“新鮮城市主張——360º生活”的城市建設的全新概念。
二 定位的含義：
“新鮮城市主張——360º生活”：是從新都市主義與New town剝離出的一種新的城市生活業態。它具有新都市主義的快節奏、低成本的生活模式，強調輕松便利的居住環境，節約時效，追求生活與休閑共享的氛圍。同時又具有New town由規模化帶來的成熟配套和生活設施，且擁有豐富多元的文化形態、景觀，及可持續發展的生態系統。根據以上體現的理念，結合我們項目自身所具有的各項優勢，我們提出了能夠打動市場和強烈擊中消費者心理的創新理念——“新鮮城市主張——360º生活”，用以喚起市場和消費者的熱烈反應。“新鮮城市主張——360º生活”具有自己的特色，強調追求活躍變動的生活節奏，體現新鮮浪漫的城市生活意境，選擇生機盎然的生活態度，以期達到生活各個部分的統一完美，追求360º的全方位生活質素。因此“新鮮城市主張——360º生活”具有自身的獨創性。
“新鮮城市主張——360º生活”所具有的特性：復合性、便捷性、時尚性、創新性、健康性、
唯美性、活力感
三 概念的內涵：
a 我們新定義的概念內涵在我們項目上可以充分的表現，具體在五個方面上延伸。
●復合性：姑孰新城位于當涂縣城北新城市中心區，該地域為縣城南北向主要干道。集居住、娛樂、經濟、文化、交通為一體，是一座新型的復合性新城鎮。
●時尚性：姑孰新城的商業分布劃分為四大功能區域，分別是綜合商業區、高檔家居裝飾區、綜合性中等規模商場及休閑娛樂文化區，這種商業分布的規模化帶來的成熟配套和齊備的生活設施，在整個當涂縣都是新穎的，而且隨著時代和人們消費觀念的提高，將提前滿足人們現代生活各個層面的需要，是未來城市化布局的必然流行時尚。
●創新性：姑孰新城引進最新型的管理模式——“一站式”消費中心，引導人們的消費觀點發生新的變化，此種模式的引進將作為當涂標志性的理念成為未來管理方向上的路標。
●健康性：其可持續發展的生態系統支持本地豐富多元的文化形態與景觀，形成積極健康的生活循環模式。再融入本項目所獨具的“新鮮城市主張——360º生活”品質特性，使姑孰新城成為更具有健康氣質、欣榮氣息的一座現代化的發展之城。
●唯美性：姑孰新城呈“T”字形區位布局，景觀綠化點綴其間，八六醫院內的數百平米有氧生態林營造“林海聽濤”的優美效果，北城河、玉帶河和河邊綠化帶構成新城內水景觀，在此即可靜享古城河秀水的滋潤，又可體會新鮮的空氣和人文景觀，而從城市上部鳥瞰，更宛如一幅濃淡相宜、繽紛美麗的風景畫。
b 此概念設計的絕妙之處在于：
●最大程度的發揮了項目的優勢——即綜合性：打造當涂第一個集商貿、居住、休閑、娛樂為一體的新生活之城
●最大程度的表現了本項目所要傳達的思想理念——生機勃勃，充滿時尚、健康的氛圍
●最大程度的聚集市場的目光——是一個具有“創新性”的新概念，易引起社會各消費層面的關注，更易形成市場熱點
●最大程度的擴展了項目和開發商的品牌內涵，最后會形成一個永久性的沉淀
●最大程度的提供了炒作空間，不僅可以就房論房，甚至可以形而上到人生觀、生活理念的層面
四 項目定位廣告語：
——統領360°，新鮮居住成就典范
——與新鮮相逢 與360°邂逅
五 賣點分析：
1、生活的全頻道收視——復合性城市功能區
2、“我所理解的新鮮生活”——不同階層，不同身份的人群所感所言，在此得到目標的實現
3、健康、活力，體驗加速度的快感——積極健康的生活方式
4、藝術的觸角，已然伸開——唯美的環境，城市布局
持久新鮮 持久魅力
新鮮可以是指一種態度，一種心理感受，一種外在表現等等，新鮮具有強大而持久的吸引力，是人們努力追求與欣賞的一種狀態。
清晨蘋果園里籠罩不散的晨霧，詩意的新鮮；一株剛剛發芽的嫩葉，生命的新鮮；一只調皮的小貓滾著線球，可愛的新鮮；一件有悖于常理的事情，意外的新鮮。
新鮮是可參照于內心的對比，每個人對同一件事情的感受都不一樣，所以要首先讓自己的心態保持永久的新鮮，才能感受到外界客觀狀態帶給你永久的新鮮感受。
新鮮的三個要義：
一、時尚的新鮮
新鮮具備時尚這個前提要素，時尚流行追求新鮮，即使是古典懷舊主義，也具備一種新鮮的古典情結，予人以新鮮的感受。
二、健康的新鮮
健康是新鮮的核心，唯有健康的新鮮才能使人內心產生愉悅感，健康的新鮮是人們所追求的正確目標。
三、活潑的新鮮
這是指一件事物體現新鮮感受的同時，要具備活潑的氣質品性，新鮮不是死板的、模式化的假一套，新鮮是實實在在有趣而活潑的感覺。
360°——全方位的新名詞
從數學角度看，360°是形容一個圓。這里，我們將它轉化為我們項目的形象代言者，一種全方位生活的新概念——360°。
它倡導成熟、綜合、現代。它要求完善的各種功能配套，以滿足現代人對生活的各種需求。
生活中常見的360°有：用圓規畫出的圓；汽車的輪子；籃球；風車；還有我們居住的地球。無論是普通的事物，還是特別的事物，都能夠給我們帶來許多便捷、完善，甚至生活必需。360°從另一層意義上來說象征了一種完美。
姑孰新城的新鮮生活
新鮮的早晨：
清晨，推開陽臺上的玻璃門，一股清新氣流撲面而來，五臟六腑仿佛洗了個露水澡，立時使我心曠神怡。站在六樓的陽臺上，也似乎能嗅出空氣中泥土的芬芳。不遠處，是八六醫院那片綠蔭華蓋的樹林，在淡白的晨霧中，似真似幻，若即若離。
有鳥雀聲嘁嘁，不絕于耳，可看不見那些精靈的身影，是藏在云端，還是隱入空氣呢？只有當風流過，微微搖動的樹木仿佛給你一些什么啟示……
我伸了一個大懶腰，貪婪地吮吸了一口空氣香甜的氣息，在陽臺上做起晨操來。
新鮮的鄰居：
小區今天又搬來一戶鄰居，好像是教師。我是個喜歡交際的人，而姑孰新城的鄰居從事各行各業的都有，與他們相處，常常給我帶來不一樣的新鮮感受。
樓上的王醫生退休在家，平時愛好侍花弄草，偏我也有這種愛好，有時我們在一起互相交流心得，倒也給生活平添了不少情趣。
開裝飾公司的小王是個熱心人，上次我家裝潢，小王主動請纓幫助打理，一個月的時間，整個居室煥然一新，親戚朋友來家拜訪，對設計風格贊不絕口，我也暗暗得意了許久。
俗話說：遠親不如近鄰，在這么一個鄰里親睦的空間生活，心情哪有不明朗的道理？
新鮮的房子：
傍晚，踏著花磚鋪設的社區小路悠閑散步，真是一種美好的享受。姑孰新城的每一幢建筑都仿佛是一件完美的藝術品，它不同于泛泛意義上的古典主義、現代主義、后現代主義風格，它就是它，是屬于姑孰新城的新鮮建筑。這是一片充滿人文與懷舊氣息的水土，而我們能建筑于這種風格之上，卻不受這濃濃氛圍的制約，依然保有自己鮮明獨特的特色。依舊能分辨出檐角回壁之間的幽韻氣質與樓臺欄桿中的時尚現代感，它們能完美融合成一座新的建筑符號。
欣賞這里的房子，欣慰這兒是自己的家。
第二篇 項目SWOT分析
一 項目的優勢分析（Strength）
1、地段優勢：項目的主入口和當涂主干道提署路相接，而項目內新建的姑孰路未來直通馬鞍山，并且本項目距205國道只有500米，出行蕪湖、馬鞍山、南京極為方便。
2、定位優勢：本項目是當涂縣第一個集商貿、居住、休閑、娛樂、文化、景觀為一體的大型社區，它將一種全新的生活理念帶給當涂人民。本項目對當涂商業的規劃進行了市場整合，使市場趨向了規范化和合理化。
3、商業位置優勢：通過市場的調查，本項目是當涂縣未來的商業中心，是老城和新城的黃金分割區，本項目的商業街是以姑孰路為發展軸，和政府規劃的金融中心接連，而且這條路未來直接馬鞍山市區，商業位置十分顯著，隨著發展，這條商業街的市場輻射半徑就會增大。況且商業街兩側為項目的住宅區，從而也保證了商業街市場的部分穩定消費群。
4、環境優勢：項目的綠化面積高，空氣質量好，周邊臨近大面積的園林綠地，小區內沒有任何噪音的污染，并且本項目將打造出人與環境融為一體，環境與建筑融為一體的綠色健康生態小區。
5、配套優勢：項目位于當涂縣新城市中心姑孰南路，周邊配套齊全。八六醫院，縣人民醫院近在咫尺；書店，超市，各類銀行在百米之內；光明小學，縣一中只距小區幾百米，為小區孩子上學提供方便條件；并且項目內將建造菜市場、小學、會所、游泳池來補充小區其他需要。
6、定價優勢：就本項目而言，是屬于現代生活設施齊全的較大的商住型項目，建筑質量優良，在這里可以享受城市全方位的服務，有如此優越的優勢，但價格確比馬鞍山同等項目低很多，這對消費者具有很強的吸引力，并對于周邊城市的消費者也有很大的影響。
二 項目的弱勢分析（Weakness）
1、經濟：通過市場調查分析，發現當涂的普通家庭整體經濟實力較低。因此許多消費者雖對現在的住房不滿，但限于經濟條件能購買的客戶不多。
2、觀念：在調查中分析得出，區域內的許多有經濟實力的消費者喜歡居住在大城市，認為那是一種身份的象征，這樣從而對項目的營銷產生一定的影響。
3、認識度：在項目的所在區域及周邊區域，有購買力的人群中，他們對本項目的前景和升值空間很迷茫。
4、時間：本項目規模大、周期長，在前期不利于工地現場整體形象的包裝，市場易產生缺乏效力的影響，不利于樹立市場信心。
三 項目的機會分析（Opportunity）
1、投資機會分析：隨著當涂經濟發展，人民的經濟水平改善，購買力加強，而且想不斷改善居住條件的人越來越多，所以在未來時期，當涂房地產將呈現供需兩旺的勢頭，并且本項目地段是當涂的規劃重點，是當涂未來的縣域中心，發展空間和升值空間都有很大潛力。
2、品牌的打造：在面對激烈的市場競爭，樹立自己的品牌形象是極為重要的，本項目是一個很好的切入點，只要成功地開發本項目，就為當涂縣舊城改造畫上光輝的一筆，而且改善了當涂縣城人民的居住環境，創造了良好的社會效益和經濟效益，這無疑是打造品牌的一個極佳的機會。
3、住宅市場機會：對現有的當涂住宅市場分析，市場上對于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢，本項目的實施將符合本地區市場的需要。
4、商業市場機會：目前，當涂縣城內沒有一個完善的專業商業街，并且老城區的商鋪類型分散，不易形成規模，導致商家利潤較低，況且現有商鋪的經營的靈活性導致商業的經營缺乏統一性，商業氛圍的形成僅依靠市場的經營者自發調節，從而形成了商鋪經營風險的波動頻繁。
5、競爭機會：本項目周邊競爭樓盤較少，就目前來說只有“東城水岸”項目和潛在的“佳達房產”，所以本項目在開發時間和位置上占有很大的機會。
四 項目的威脅分析（Threat）
1、潛在威脅：在項目的周邊地區正在興建的樓盤和籌劃的樓盤，對本項目的客戶群起了一定的分流作用。
2、區域化的威脅：周邊區域如蕪湖、馬鞍山，由于本項目所在區域的位置差異，且部分有購買力客戶的都市化傾向，從而使項目的部分消費客戶流失。
3、宏觀經濟帶來的威脅：國家宏觀政策的調控對房地產行業的影響在今后也會對本項目造成一定的不利影響。
第三篇 項目USP分析
一 總 述
本項目位于未來馬鞍山市的副中心——當涂縣的城市中心地帶，由若干商住區組成，可滿足城市居民集中的居住、娛樂、消費、文化、交通等一切需要的新型城中之城。在這里交通便利、傲踞經濟商圈，是人流、物流、資金流的黃金接點，并且擁有完善的生活設施及成熟的周邊配套，現代生活的便利在此被詮釋的淋漓盡致，我們力求創造居住空間與自然環境的和諧統一，構筑適宜永久居住的高品質住宅，造就一種時尚、和諧、健康、悠閑、舒適的品質生活。
二 項目的USP 分析框架
屬性定位 （ “新鮮城市主張” ）
形象定位（360º生活）
USP主題
綜合性 升值性 時尚性 舒適性 健康性
三 項目的USP具體分析
● 綜合性
本項目不但是一個擁有日常綜合功能的居住區，還是一個集商貿、休閑、娛樂為一體的一站式消費中心，在這里可以滿足了人們的多樣化需求，最為突出的是滿足了人們的個性發展需求，讓項目中的每個人都能體會出全方位的現代化社區的新鮮之處。
● 升值性
本項目位于未來的城市中央，是人流、物流、資金流的黃金接點，但本項目現在各方面所具備的條件尚不十分充足，一切成熟的城市配套尚未完善，就本項目來說，可填補的城市空白相應是很多的，可發展性和增值性顯而易見。“今天的寸土，明天的寸金”是本項目的真實反映，有發展眼光的人在投資之后，可以輕易享受這種歡樂。
● 時尚性
本項目的時尚性表現在消費、生活、建筑三個方面。時尚的消費主要指消費觀念不再單調化，呈現一種未來的消費模式，讓項目中的每一個人擺脫單一的消費，擁有一個多元化、一體化的消費空間；時尚的生活指擺脫原有的生活模式，體會都市生活，感受城市的脈動氣息，在工作之余享受一種生活悠閑的感覺；時尚的建筑指的是我們項目的建造形式體現了一種新鮮、時尚的風格，并且通過建筑帶給人心靈上的家的歸屬和唯美的體會。
● 舒適性
本項目是融合多功能配套于一體的現代社區，一方面各個功能配套的互動營造出一種360°的新鮮生活，讓社區中的人們體驗全方位的周到服務，使生活更為輕松舒適；另一方面我們強調了一種純自然生活的“新鮮城市”，沒有嘈雜的喧囂和污染的空氣，只有清潔的環境與幽謐的氣氛。此外，本項目獨有的濃郁文化氣息，與建筑、環境完美地融于一體，讓人精神倍感舒適。
● 健康性
本項目規模化帶來的成熟配套和便捷的生活設施、豐富多元的文化形態和景觀，以及可以持續發展的生態系統，可以讓每一個業主都能享受到現代化健康、舒適的居住環境，并將自然的健康概念延伸到項目理念中，讓健康永遠伴隨著每位姑孰人，讓每一個人在健康中體會生活的快樂。
第四篇 目標客戶定位
一 住宅目標客戶群
住宅目標客戶群主要針對當涂縣和馬鞍山市的客戶源
目標客戶群定位：
＊機關企事業單位人員
＊私營企業主及個體工商戶
＊外地回鄉人士
＊將要結婚的年輕夫婦
＊事業成功人士
＊城市高級公務員
＊各個行業的經理級別人士
特征描述：
1、擁有一定的教育背景，受過比較好的教育，勤奮認真努力
2、有一定的經濟實力，經濟基礎較為豐厚
3、能夠承擔一定的社會責任，建立了自己的社交圈，社會活動廣泛
4、適應現代快節奏、低成本的生活模式
5、喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時尚的情趣
6、有一定的生活追求，強調輕松便利的居住環境
7、注重健康，懂得享受生活
家在姑孰新城
愛人是個攝影愛好者，兒子卻立志將來要當畫家，自從我們搬進了姑孰新城，這父子倆就整天笑咪咪的，滿心歡喜。我問他們到底樂什么啊？父子倆不約而同地說：“這里能讓我們找到靈感。”
靈感？我倒不大懂這個，可是我能體會到他們喜歡姑孰新城的心情，因為住在這里，我也同樣有非常怡悅的感受。
這不，愛人上次在這里拍的一組反映退休老人業余生活的照片剛剛登在報上，兒子就嚷著說不能輸他老爸，提著個畫夾景物寫生去了。我私下里倒認為兒子將來比他老爸更有出息些，兒子畫的社區里的建筑、樹木，還有動態的人物寫生，情態有異，靈氣逼現，并且還獲得過市里少年繪畫藝術展的二等獎呢。
也許一個好的環境真能塑造一個人的內在氣質涵養，我們家有這種感受，別的鄰居家也有這種感受。領略“新鮮”的意味，不置身其中，萬難以描述這種獨特微妙的生活感受。
他眼中的姑孰新城
他經過深思熟慮，最終還是選擇了這里，這與他的性格相符，他是一個做事把穩的人，沒有八、九成的把握，他都不會輕易下決心，所以在生意場上，他是一個相當成功的人，他對生活質量的要求也相當高，他追求完美。
他看中的是姑孰新城的360°生活，這令他從各方面考慮都覺得十分方便，而且這里的建筑氣息、人文氣息，都有一種清新別致的風格，這符合他商人的挑戰性與變動性。
他周圍的鄰居都是一些與他差不多的，有一定身份地位的社會人士，他善于觀察學習，總能從其他人身上找到一些他所需要的東西。
他以他的方式選擇生活，并且，成功了！
三 商業目標客戶群
商業目標客戶群主要針對當涂本地、馬鞍山和南京部分客戶源。
銷售目標客戶群：
大部分是年齡在25－45歲范圍內，主要有三部分人組成：
1、有著多年經商經驗的私營企業者；
2、剛開始創業的年輕人；
3、經濟較為寬裕的投資置業消費群。
商人眼里的姑孰新城
我經營的是裝飾生意，辛苦多年，積存了一筆積蓄，所以想買一處比較好的房子作為商業使用，因為和這行打過一些交道，所以我對房子的要求是很高的。幾經斟酌，終于在姑孰新城一下購置了兩處房產，一處作為商業用，一處作為家生活，隨著時間的推移，我愈來愈認為自己的選擇是高明的。
姑孰新城提倡的是“一站式”消費，即使不依靠別處的商業經營，該處的商業運行也可以自如運作，這里潛藏的商機是巨大的。從裝飾、休閑到餐飲、娛樂等綜合商業，各行各業幾乎都涉及到了，對于一個商業空白地帶，這就給該地區注入了十分強大的經濟生命力。
從居住角度來看，該處應有的配套設施、物業管理、人文環境都更為齊備，而且生活低成本，輕松便利的生活節奏，使我們很好地融入現代社會主流步伐中，還能夠體現自己的嶄新思想。在姑孰新城，你能體驗到一種張揚的生命力，這就是主旨——新鮮城市的理想居住地。
姑孰新城給我的事業與生活都提供了一個展望的平臺。
第五篇 對于項目的相關建議
一 住宅設計建議：
1、建議在項目設計上突出新鮮城市主張的風格，自始自終貫穿這一特色，通過建筑、布局、戶型、材料、標志、色彩等因素強烈的反復強調自我風格，強調時尚、健康，使整個項目形象得到突出的表達。
2、建議建筑立面以現代風格為主基調，色彩明快，給人清新柔和、爽快潔凈、時尚之感。并且建筑形體應簡潔硬朗，注重細節的推敲，建筑單體應豐富而不夸張，充滿現代時尚健康氣息。
3、戶型以三房兩廳為主，在設計上追求一種健康的布局，使居者安逸和舒適，并和小區的大環境融為一體，滿足現代人崇尚清新、簡潔、自然、和諧的觀念。
4、項目的設計也應該體現對人的關愛，突出健康理念，老人、孩子、婦女作為住宅園內停留時間最久的人群，在大環境設計中要細心考慮。例如門球場、嬉水池、小朋友的兒童天地、甚至每一個臺階的尺度要給予符合特定人群特點的周到設計。
5、在小區的景觀設計上，建議創造一個舒適的場所，還可以鋪設彩色廣場磚、草坪與草坪燈的組合、休閑椅和高大植物的配置等，意在創立一處增進鄰里交流的場所，從而強化人際關系的親和力。
6、建造會所，可以采取不規則的幾何圖形，大面積的透明玻璃，明快的色彩組合，簡潔的金屬本色構架，毫不含蓄的表示新鮮的張力。斯諾克、棋牌室……一杯香茗、一本雅書、三兩好友、一盤好棋、懂生活的人自然體會其中的樂趣。
7、建造戶外游泳池，作為本項目一大賣點，推廣小區專有游泳池，提高業主身份，還更能滿足小區內業主享受生活的需要，建議隨著季節的變換改變用途，夏天可以是加上噴泉、冬天可以作為音樂夢幻溜冰場。
二 商鋪設計建議
1、寬達25米的城市核心路——姑孰路貫穿整個項目，它雖是城市路，但又不同于傳統意義上的單純交通功能的路，它更是城中城的核心服務商業街和景觀帶，因此建議路上種植行道樹，有單獨的人行道，便于居民步行進行日常生活消費。我們還可以用綠化帶將路與商鋪、住宅自然連接，街邊放置一些座椅、高桿路燈、環保垃圾桶，用一個個時尚的城市符號構建項目的特色。
2、建議根據前期的商業定位，二期工程的商業街主要是綜合商業區，滿足居民日常生活正常需要，因此可以在建筑的外立面風格上采取一些人性化處理，使建筑更貼近生活。而三期工程的商業街主要是以購物、休閑、娛樂、餐飲為主，可以建成具有現代風格和藝術性的建筑，利于營造百米浪漫風情和溫馨感覺，增加整體項目的時尚感，這樣整條商業街就構成“新鮮城市主張——360º生活”的完整的配套。
3、建議根據不同時期的市場變化情況、銷售過程中消費者反饋情況并結合商業的初步定位和城市容量，適當調整商鋪檔次、商鋪面積大小和規模，滿足全方位生活的齊全配套和服務，這樣可以更利于“新鮮城市主張——360º生活”概念的建立，還利于開發商品牌的建造。
4、建議在建造商業街時，應注重人性化，充分考慮個人與社會、自然、城市之間的關系，營造城市中的溫馨與繁華，配合整個項目居住生活環境，構筑一個完善、便利、現代、親和的360°的日常生活空間。
第六篇 項目營銷推廣
一 媒體分析
本項目作為當涂縣的分期分檔商住小區，其目標客戶面很廣。強大的廣告、媒體宣傳陣容，對他們有很大的影響。所以合理利用媒體組合方式，以本項目最獨特的賣點進行宣傳，這樣可以更有利于促進項目的銷售。
＊ 戶外媒體（戶外廣告在當涂這種規模不大、人口流向相對集中的城市具有巨大的影響。可以在提署路、姑孰路、振興路和翠竹廣場樹立一些廣告牌、條幅、燈箱等。同時，馬鞍山主干道、南湖廣場等也可以適當投放廣告，擴大宣傳。）
優點：①簡潔明快，主題鮮明 ②長期性媒介，廣告信息的到達率和暴露頻次比較高。
缺點：廣告信息的容量有限，只適宜做形象廣告。
＊ 印刷品(樓書、傳單、海報、DM手冊等，這些廣告載體對細節要求很高，內容要重點突出項目的各個準確定位，在人的視覺上能達到一定的沖擊。)
優點：①印刷精美，廣告信息量大 ②派發方式靈活多樣
缺點：人員派發等主要派發方式易引起消費者反感，甚至與城市管理法規相抵觸。
＊ 報紙（目前在馬鞍山覆蓋面較廣的報紙媒體為《皖江晚報》和《南京晨報》。a、《皖江晚報》每天在馬鞍山的投放量為2萬份；b、《南京晨報》每天的總投放量為12萬份，其中在馬鞍山投放3萬份，在蕪湖投放5千份。）
優點：①覆蓋面大，可讀性強。②權威性強，可信度高。③傳播詳細數據，較適合房地產類廣告。④有固定讀者群，目標對象明確。
缺點：①生命周期短，只有一天左右。②印刷質量欠佳。③讀者層面有一定的局限性。
＊ 電視(馬鞍山電視臺為主,當涂縣臺為輔。它們在當地影響大，收視率較高，能將信息更形象、生動地傳達給目標消費者。)
優點：①形象生動、感染力強 ②受眾范圍廣 ③市場反應快 ④深入家庭
缺點：①時間短，只適宜做形象廣告。②廣告片制作成本高。
開發商依據自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。媒體聯動既發揮了各自的特長，又交叉互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。
二 具體推廣進程
（一） 各期推廣時間劃定
A 項目一年工程進度（2004年6月——2005年7月）
分類 工程進度 開盤時間
一期D區 住宅 2004年5月到2004年12月 2004年5月
商鋪
二期 住宅 2004年9月到2005年6月 2004年9月
商鋪 2004年9月
三期 住宅、商鋪 2005年3月以后 待定
B 項目營銷推廣時間安排（可根據銷售進度調整）
（1）一期D區商鋪工程
2004年7月——2004年8月 強銷期
2004年9月——2004年12月 持銷期
2005年1月——2005年3月 收尾期
（2）二期工程（包括一期的E區）
2004年6月 前期準備階段
2004年7月——2004年8月 導入期
2004年9月——2004年10月 強銷期
2004年11月——2005年2月 持續期
2005年3月——2005年4月 收尾期
（4）三期工程
2004年10月 前期準備階段
2004年11月——2005年2月 導入期
2005年3月——2005年7月 強銷期
（二） 創立“360°新鮮售樓方式”
新鮮感的售樓部：
1、在色彩上使用鮮艷明快的特色，能體現“時尚、健康”，如：綠色、玫紅色、亮紫色
2、售樓部外觀要透明通亮，顯現明朗開闊，最好是大面積玻璃幕墻，更有通透感，內有精美布藝窗簾顯現本項目時尚氣息。
3、內部懸掛富有現代氣息的裝飾畫，使人賞心悅目，凸現“新鮮”本色，包括接待臺、桌椅要簡潔清爽，選擇高檔沙發置于靠墻顯眼處。
4、售樓部內部玻璃墻可以裝飾垂吊的綠色植物，各個角度點綴不同花草植物，體現時尚感，且與整個售樓部的氛圍要搭調。
5、售樓部可以播放一些輕快流行的音樂來烘托氣氛。
6、可以在售樓部內放置一些特別的具有時代感的精美藝術品，突出時尚活潑氣息。如：帆板模型、水晶蘋果等。
360°服務的售樓人：
1、具備一定的高素質，態度親切語言得體，讓客戶能夠感受一種全方位的了解。
2、行為方式要真誠自然，要具有現代售樓人的時尚感。
3、服裝大方得體，體現一種時尚健康的氣息
4、以人性化方式進行銷售。
（三） 運用的廣告手法
廣告的宣傳手法，力求在翔實具體的基礎上追求特色，我們將進行如下運作：
1、以輕快跳躍的色彩凸顯本項目的意旨，靈動活潑，富有情趣，迎合消費者的心理需求，引起視覺審美共鳴。
2、著重帶出本項目的“360°生活”，從樓盤的外在表現形式，及至整個項目的推廣形式，我們都要給消費者從心理上灌輸這種全方位的理念。
3、光有外在表現形式也是不夠的，在開發項目的品質內涵上要更花費心思，在于該處人文化的建立， 景觀、項目配套的完善，讓居住更有思想、更有靈魂。
4、本案模型景觀布置要合理清晰，戶型室內布局能感受到現代健康的氣息，并可以從外觀上給予人美好的感召力。
5、定時開展樓盤咨詢、回訪活動，跟進管理，彌補不足。
6、作任何活動，須緊扣本案的“360°”與“新鮮城市主張”屬性，配合宣傳，一氣貫穿。
7、邀請報社資深記者跟蹤本案，以軟文形式作一系列的宣傳報道，在宣傳幅度上增強影響。
（四） 項目的具體推廣
A 推廣目的
這次廣告宣傳要達到以下幾個目的：
1、 樹立起姑孰新城的“新鮮城市主張——360°生活”的品牌形象；
2、樹立起姑孰商業街的“打造當涂一流商圈”的品牌形象
3、通過平面的宣傳和包裝對住宅和商業街形象起到了更高層次的提升。
4、 竭力傳達項目各期住宅獨特的優勢與賣點；
5、充分表達商業各區的前景和整體的融合
6、 直接促進姑孰新城的住宅和商鋪的銷售。
7、樹立開發商的品牌形象為以后再開發樓盤打好基礎
B 具體的推廣步驟
基于以上幾個目的和馬鞍山房地產市場一直以來的廣告情況、以及客戶資料的調查和市場的具體狀況，再結合我們項目的工程進度。我們建議把姑孰新城項目的商鋪和住宅分開進行廣告宣傳，因此在我們這個推廣方案中，我們具體推廣分為三個階段，即商鋪銷售期 、二期住宅銷售期、三期住宅銷售期。
第一階段 商鋪銷售期
●廣告宣傳策略
在整個商鋪銷售期主要通過報紙軟文、促銷活動的形式為主，并配合報紙硬廣告、海報和條幅等形式為輔，制造熱銷氣氛，盡竭力傳達姑孰新城商業街的整體優勢與賣點，并針對各個商業區分別進行信息傳達，最終的目的是突出打造當涂一流商圈。
●廣告宣傳的目的（把前景搬到眼前）
1、讓當涂人們知道姑孰商業街的定位——打造當涂一流商圈
2、讓當涂人們了解姑孰商業街的商業劃分，首創當涂第一個“一站式消費中心”
3、讓潛在客戶知道姑孰商業街在未來幾十年里都是當涂的商業中心，升值潛力巨大
4、讓潛在客戶了解姑孰商業街將和姑孰住宅小區共同形成現代新鮮的城市360°生活
5、通過新聞的炒作，制作熱銷的氣氛
●廣告宣傳的執行方案
1、廣告宣傳主題
主題一：打造當涂一流商圈
主題二：一站式消費中心
主題三：是“新鮮城市主張——360°生活”的完善配套
主題四：各期商業區的前景
2、具體安排
2004年7月—8月 （對商業街整體宣傳）
廣告費用：6000＋14000＋5000＝25000元
報紙軟文四篇
主題：“姑孰新城商業街——打造當涂第一商圈”
“姑孰新城商業街——站式消費中心，登陸當涂”
“姑孰新城商業街——“新鮮城市主張——360°生活”的必需
“姑孰新城商業街——50年的魅力”
報紙平面二期（1∕2版）
主題： 姑孰新城商業街——“新地”之愛（主要是突出這里是新的商業領地）
姑孰新城商業街——深藏“機”心（主要是表現這里商機無限）
條 幅：建議條幅廣告用在此項目標志性樓體和提署路兩旁顯著的樓群上，突出內容為一些醒目的廣告語。
主題：“一條路——通向成功、財富”（這條路象征著姑孰路）
“高潛力股——全新的時尚姑孰商業街”
現場包裝：為了營造整條商業街的商業氛圍，制造聲勢，我們可以對項目現場進行包裝，產生一種熱銷的感覺。通過一些道旗和條幅在姑孰路上進行宣傳。
2004年9月——2004年10月 （對高檔家居裝飾區宣傳）
廣告費用：4500＋14000＋500＋40000＝59000元
報紙軟文三篇
主題：“發現一塊新大陸——姑孰新城高檔家居裝飾區”
“姑孰新城高檔家居裝飾區——熱銷的三大理由”
“姑孰新城高檔家居裝飾區，推動時尚家居新臺階”
報紙平面二期（1∕2版）
主題：“營造漂亮的家——姑孰新城高檔家居裝飾區”
“財富的‘零’距離”
海報（共500份、40×60）
主題：“讓投資插上想象的翅膀”
“二期即將推出，具有競爭優勢，內部認購開始”
活動主題：“中源創新杯”家居裝飾設計大賽
[策劃用意]：對開發商的品牌宣傳及姑孰商業街高檔家居裝飾區的形象定位
[活動地點]：馬鞍山市××會場
[活動時間]：2004年7月18日 星期日 上午 8：30—12：30
[主辦單位]：中源房產公司
[聯合單位]：皖江晚報社 、馬鞍山電視臺以及各大家居設計公司。
[活動要求]：比賽設計的原則為作品要體現出“時尚、健康”。
[活動前準備]：1、準備好幾幅不同房型的平面圖；
2、會場布置；
3、各種資料的到位（海報 、展板 、單頁 、文化衫 、購房優惠卡）；
4、會場人員的強化培訓；
5、購房優惠卡：名片大小。約1000張，印上本次活動介紹，及優惠折扣。
[活動流程]：1、8：30—8：35 主持人致詞開始；
2、8：40—9：00 中源公司領導講話；
3、9：03—9：40 第一輪設計展示；
4、9：43—10：20 專家公開評比 、公開打分；
5、10：23—11：10 第二輪設計展示；
6、11：13—12：00 專家公開打分評比；
7、12：03—12：25 對獲獎者頒發獎品；
8、12：25—12：30 大賽結束。
[活動現場安排]：1、對于參賽選手贈送印有“中源”字樣的文化衫一套；
2、對于觀眾，在進場時贈送宣傳資料（海報、單頁、購房優惠卡）；
3、活動中抽取十名幸運觀眾，贈送價值100元的獎品。
4、當日咨詢購房者，憑購房優惠卡（由工作人員免費贈送），在購房時均可享受9折購房優惠。
[參賽評選]：各家居裝飾公司提供參賽作品參與評選，由專家評出一、二、三等獎項，對于獲獎單位給予一定獎勵。賽事設立
一等獎 1名 獎金3000元
二等獎 2名 獎金1000元
三等獎 5名 價值300元禮品
優秀獎 20名 小禮品一份
[主持司儀]：主持人一名，主持本次活動
發單人員四名，散發宣傳資料。
[媒體組合]：電視、報紙廣告
電視：馬鞍山有線電視臺，以滾動字幕形式在每晚黃金時間發布，活動開始前兩周；以新聞公告形式播出，活動開始前兩周。
報紙廣告：《皖江晚報》、《馬鞍山日報》、《南京晨報》在活動開始前一周以消息的形式進行發布。
2004年11月——2005年2月（對綜合商業區宣傳）
廣告費用：6000＋21000＝27000元
報紙軟文四篇
主題： “綜合商業區，豐富你的想象力”
“綜合商業區，滿足360°生活需要”
“綜合商業區，相依相伴”
“商機，誰都不該錯過”
報紙平面三期（1∕2版）
主題：“看準 + 把握 = 成功”
“搶占好位子，不等人”
“明智決策，一生得意”
2005年3月——2005年7月 （針對三期購物、休閑、娛樂商業區）
廣告費用：7500＋21000＝28500元
報紙軟文五篇
主題：聆聽新鮮城市的商業脈動
金色領地，時尚的購物休閑積聚中心
先入為主，與城市共享現代休閑生活
踞于“眼球商業”的中心
“藝術化的商業生活”
報紙平面三期（1∕2版）
主題： “高檔、時尚的商業氛圍”
“財富只是數字，稀有才是無價”
“心隨意動，做經濟商區的時尚主人”
二期住宅銷售期
●廣告宣傳策略
在二期住宅銷售期，一方面利用密集的報紙軟文和平面廣告為主，大型廣告牌、道旗等戶外廣告和各種相關活動為輔，針對特定目標客戶，盡力打造姑孰新城二期——“時尚、健康，成就城市居住理想”的“新鮮城市主張——360°生活”的特色重點反映，另一方面還要利用現場形象的展示和樓書、簡易樓書折頁、宣傳資料等直接促進樓盤的銷售。
●廣告宣傳的目的
1、使消費目標群對“新鮮城市主張——360°生活”的開發理念產生興趣
2、使潛在消費者知道我們項目的特有優勢
3、使潛在消費者知道我們現在的住宅在前一期的基礎上，建造的更城市化，更時尚，更健康
4、更好的營造一個品牌的房產和開發商
5、通過密集的廣告宣傳，達到一個熱銷的效果
●案名和廣告語
銀色樂章——時尚、健康·成就城市居住理想
●廣告宣傳的執行方案
1 廣告的宣傳主題：
主題一：貫穿的“新鮮城市主張——360°生活”理念
主題二：追求時尚家庭的生活樂園
主題三：時尚、健康、新鮮的生活場景
主題四：全方位的配套設施
主題五：新鮮的住宅人文、教育和環境
主題六：便捷的交通和完善的物業管理
2 具體安排
準備階段（2004年6月）
廣告費用：50000元
1）銷售資料的到位：
戶型模型、建筑總平面圖、建筑立面圖、新的規劃沙盤、圍墻廣告、海報、樓書、報價表、名片等。
2）關于一期E區工程樓書折頁的設計
樓書折頁的風格：明快時尚，形式簡單內容豐富，質地相對高檔
3）樓書的設計
樓書的風格：體現時尚和健康，簡約清新，質地高檔
4）圍墻的設計
圍墻的風格：色調明快清新，間以現代生活新鮮體驗的畫面
導入期（2004年7月——2204年8月）
廣告費用：6000＋28000＋70000＋3000＋30000＝137000元
報紙軟文四篇
主題：“閃亮在姑孰新城——新鮮城市主張”
“新鮮生活 新滋味”
“讀懂魅力，體驗新鮮360°生活”
“‘新鮮城市主張——360°生活’的沖動”
報紙平面四期（1∕2版）
主題：“當生活變的新鮮”
“當建筑變的新鮮”
“當環境變的新鮮”
“當人文變的新鮮”
戶外廣告牌主題：“新鮮城市主張 ——360°生活”
道旗主題：“我們的新鮮 我們的主張”
活動主題：“姑孰新城”有獎征文活動
具體安排：
一、活動目的：宣傳姑孰新城項目形象定位，對項目中全方位的優勢進行宣傳，通過征文內容表現，可以增強說服力，還對開發商品牌進行塑造，讓一些有修養有內涵的人士關注我們的項目。
二、活動策劃
名稱：“姑孰新城”有獎征文活動
活動內容：
★征文題目：新鮮體驗 新鮮生活
★征文對象：對姑孰新城項目形象定位有一定了解，并想通過此次活動展示自己寫作才華的人
★征文要求：文章要反映出本項目定位“新鮮城市主張——360°生活”的全新理解和認識，文章體裁不限，內容要健康
活動程序：1、8月1日征文開始
2、8月20日征文結束
3、8月20日到8月30日進行評選并宣布獲獎名單
4、9月1、2日進行頒獎
主辦單位：中源房地產開發公司
三、活動實施
宣傳報道：選擇《皖江晚報》、《馬鞍山日報》、《南京晨報》在每周一、四兩天以消息的形式進行發布，并選取馬鞍山有線電視臺，以滾動字幕形式在每晚黃金時間發布。
宣傳時間：從7月下旬開始發布消息，截止8月20日征文結束
評選：由安徽師范大學中文系的教授組成一個評委會，對征文進行密封審查，堅持公正、公平的原則，選出真正優秀的作品
頒獎：設立一、二、三等獎，對于獲獎的人士，組委會給予一定置業優惠或經濟獎勵，并將獲獎名單和獲獎文章刊登在《皖江晚報》、《馬鞍山日報》、《南京晨報》上。
強銷期（2004年9月——10月）
廣告費用：3000＋14000+60000＝77000元
報紙軟文二篇
主題：“我的“她”終于出現”（她就是我們的項目，在此表現樓盤的各個功能，用人性化的手法表現）
“入住銀色樂章,享受360°生活”
報紙平面二期（1∕2版）
主題： “陽臺上的陽光，窗臺上的清風”（表現一種環境和生活的新鮮）
“用音符串起的新鮮生活配套”
活動主題一：時尚金秋，享受健康，情意酬賓
[活動目的]：利用節日的氣氛，完成樓盤的節日銷售
[活動時間]：9月28日——10月5日
[活動地點]：馬鞍山xx商場廣場、當涂翠竹廣場
[主辦單位]：中源房產公司
[活動準備]：1、活動中的宣傳資料 、設備及禮品準備
2、活動人員的配備及培訓
3、活動的通告發布
4、提前和各媒體進行活動采訪和報道
5、活動的場地布置
6、活動人員統一著裝準備
7、看房車的準備
[現場布置]：寫真展板，告示牌，彩虹門，橫幅，條幅，氣球，三臺34英寸彩電
條幅：慶中秋國慶，情意酬賓
橫幅：姑孰新城中秋國慶禮動真情
[活動流程]：
1、9月25日—9月27日， 健康生活演講及咨詢；
2、9月28日—10月1日， 簡約互動，電視短片《家在新城》于您面對面；
3、10月2日—10月5日， 姑孰新城的戶型鑒賞，介紹新城的各個USP點。
[活動現場安排]：1、宣傳人員在會場外圍發放小禮品，以吸引人氣；
2、當消費者對其有興趣時，要細心的講解及溝通；
3、要求工作人員各盡其責，不可做在自身范圍外的工作；
4、有專人負責看房的客戶；
[活動優惠內容]：1、對于活動期間一次性購房者，我們將給予總房價的3%優惠和二年的個人健康保險一份；
2、對于活動期間，簽訂預定合同的，我們將在買房時給予2%的優惠及一年的個人健康保險一份；
3、對于活動期間，憑活動宣傳海報在一個月內購房者給予1%的優惠
[活動宣傳]：邀請電視臺，《皖江晚報》記者在活動前后進行宣傳
主題二：“教育專場——關注我們下一代的成長”
具體安排：
一、活動目的：關注我們下一代的成長，體會姑孰新城帶來的濃厚文化氣息和全新的人文關懷
二、活動策劃
活動名稱：舉辦教育專場講座——關愛未來
活動內容：誠邀兒童教育專家以“孩子成長和生活環境之間有密切關系”為主線進行延伸，并充分體現我們項目中致力打造的新鮮的人文環境，會對小孩子的成長帶來很大的幫助
活動程序：1、主持人講話，活動開幕（9：00——9：05）
2、中源公司領導致詞（9：08——9：28）
3、邀請的嘉賓致詞（9：30——9：50）
4、教育專家開始講座（9：55——10：55）
5、專家回答客戶的提問（11：00——11：30）
6、中源公司電腦展示項目的前景，并介紹（11：35——11：55）
7、活動結束，退場
主辦單位：中源房地產開發公司
三、活動實施
宣傳報道：海報——在當涂縣人流量較大的地方張貼
報紙——《皖江晚報》、《馬鞍山日報》為主，選擇在活動前一周內的星期一、三、五以消息的形式發布
電視——以滾動字幕形式在黃金時段播出，持續一個星期
活動時間：在2004年11月的最后一個星期天
活動場地：選擇當涂縣較具規模的中型會議室
前期安排：
★聘請安徽省著名的兒童教育專家到場進行講座和回答疑問
★聘請中源公司高層領導參加
★誠邀各界媒體的參與報道
會場布置原則：
★要體現出活動本身的性質——教育
★教育和環境相互作用，突出全新的人文關懷
★營造出自己活動主題的特色
禮儀設計：
★四位禮儀——門口站兩位禮儀迎接來賓，另兩位禮儀引導來賓入座并端茶到水
★一位主持人——串聯整場專題演講
持續期（11月——2005年2月）
廣告費用：17000元
報紙軟文二篇
主題：“我們需要這樣的生活”（表現的內容為：描寫樓盤適合不同的個體需要，述說小區會給人帶來滿意的生活）
“我在銀色樂章有一個時尚的家”
報紙平面一期（整版）
主題：“深愛著我們新鮮城市的家”
收尾期（2005年3月——2005年4月）
廣告費用：7000元
報紙平面一期（1∕2版）
主題：“最后的精彩”
三期住宅銷售期
●廣告宣傳策略
在三期住宅銷售期，同樣一方面利用密集的報紙、電視等廣告為主，道旗、高炮等戶外廣告以及開展相關公共活動為輔，針對特定目標客戶，盡力打造姑孰新城三期——“繁華寧靜隨心切換，時間空間從容把握”的“新鮮城市主張——360°生活”的又一側重點反映，另一方面還要利用現場形象的展示和樓書、宣傳資料等直接促進樓盤的銷售。
●廣告宣傳的目的
1、加深消費目標群對“新鮮城市主張——360°生活”理念的認識
2、讓潛在的消費者了解當涂商業中心繁華地段將要建造高尚健康的小區
3、讓潛在的客戶了解我們的項目是當涂現在擁有最新理念的住宅小區
4、針對我們的特定目標客戶全面的介紹我們項目的獨特優勢和建筑理念
5、造成一個品牌的沉淀
6、通過廣告的宣傳，達到熱銷的效果
●案名和廣告語
金色旋律——繁華寧靜隨心切換·時間空間從容把握
●廣告宣傳的執行方案
1 廣告的宣傳主題：
主題一：貫穿的“新鮮城市主張——360°生活”理念
主題二：成功人士的居住標準
主題三：體驗360°的新鮮城市高尚生活品質
主題四: 典雅建筑，生態住宅，居住藝術
主題五：內置休閑、娛樂、觀賞的景觀廣場
主題六: 快速便捷的商業和生活配套
主題七：針對要建小學，注重人文教育和兒童的成長，解決大人的后顧之憂
2 具體安排
準備階段（2004年10月）
廣告費用：60000元
1）銷售資料的到位：
戶型模型、建筑總平面圖、建筑立面圖、新規劃沙盤、圍墻廣告、報價表、海報、樓書、名片等。
2）樓書的設計
樓書的風格：高檔浪漫，時尚自然，色彩跳躍、清新，內容簡潔，質地高檔
3）圍墻的設計
圍墻的表現風格：色調豐富多彩、時尚，間以表現日常生活購物休閑娛樂的圖片
導入期（2004年11月——2005年2月）
廣告費用：9000＋28000＋3000＋200000＋40000＝280000元
報紙軟文六篇
主題：“繼續領跑的‘新鮮城市主張——360°生活’”
“‘新鮮城市主張——360°生活’的遐想
“姑孰路上的又一抹新鮮感覺”
“和諧，情感交流領地 ”
“社區，暢享成熟配套”
“社區，分享自然景觀”
報紙平面四期（1∕2版）
主題：“純粹”（關于開發理念）
“境界”（關于生活場景）
“品質”（全景描述）
“暢想”（關于未來生活、孩子的成長和會館的作用）
道旗主題： “時尚生活源于新鮮城市”
電視主題： “與您共享時尚、健康的家”
高炮主題： “把生活的夢變新鮮”
活動主題： “歡樂新春嘉年華晚會”
［活動目的］：通過2005年元旦慶新年,開展姑孰新城宣傳活動,借此為本項目2005年后期樓盤營銷助攻。
［活動主題］：姑孰新城“歡樂新春”嘉年華晚會
［活動時間］：2005年1月1日 19：30——21：30
［活動地點］：翠竹廣場
［活動內容］：頒發小禮品、領導致辭、歌舞、相聲、曲藝、嘉賓合影、散發宣傳資料、紀念品
［主辦單位］：中源房產公司
［出席者］：中源房產公司 點石策劃顧問有限公司 《皖江晚報》 《馬鞍山日報》 當涂電視臺 購房業主代表 部分目標客戶
［儀式安排］：
19：30 為與會者頒發具有紀念意義，有姑孰新城特色的小禮品
19：50 中源房產公司主要領導致辭
20：10 晚會正式開始
21：00 現場游戲互動，帶動場內氣氛
21：15 嘉賓合影留念
21：30 散發“姑孰新城”宣傳資料；晚會結束
［現場布置］：
橫幅：姑孰新城“歡樂新春”嘉年華晚會
導視牌：姑孰新城標志；活動內容介紹
展板：姑孰新城寫真展示牌
豎幅：“新年新氣象 新城新歡樂”
其它物品：彩虹門、氫氣球、鮮花裝飾
［活動要求］：
1、整個活動項目要富有人文氣息、互動精神
2、體現姑孰新城的“360°新鮮氣質”
強銷期（2005年3月——2005年7月）
廣告費用：4500＋28000＋30000＝62500元
報紙軟文五篇
主題： “高檔 、時尚”的生活是這樣的
“金色旋律的時尚人生”
“鄰里互動交流的五顏六色”
“學校的建造，教育為重，開發商的新理念”
“孩子健康的成長，是中源建造者的愿望”
報紙平面四期（1∕2版）
主題： “時尚的戶型+新鮮的環境”
“優越的配套+高質的物業”
“純自然的享受”
“高檔、時尚的生活氛圍”
活動主題：五一活動——與您同樂，體驗新鮮，共約黃山二日游
一、活動目的：打造開發商的品牌，營造銷售新氣氛
二、活動策劃
名稱：與您同樂，體驗新鮮，共約“五一”
活動內容：通過黃山二日游把自然界的新鮮和我們項目的新鮮連接在一起，達到一個銷售宣傳的效果
活動對象：
★已購姑孰新城的房產，還帶來新的客戶的黃金客戶
★在活動期間購買姑孰新城的房產的新客戶
★部分有購買意向，但又有點猶豫不決的準客戶
活動安排：
[第一天]
1、集合時間為5：30到6：15，從當涂出發時間為6：20；
2、到達黃山的時間為10：00左右，全程約三個半小時左右，在這段時間活動內容為：
1）上車10分鐘后，發放宣傳單頁及海報；
2）在發放后半小時，導游可以闡述我們的旅游全程，并調動客戶們的積極性，時間不超過30分鐘；
3）在導游講完后，開啟車中的有線電視系統，播放預先錄制好的關于我們項目的宣傳內容，大約在45分鐘之內；
4）剩余的時間讓客戶自己交流和休息；
3、到達黃山后，就餐休息，準備下午旅游；
4、下午旅游時間為13：40到17：30，由導游帶領從前山上山，并介紹各個景點，但要求在各個景點游玩時延伸出本項目的各個優勢，并在各個景點留影留念。
5、晚上到山頂，在已經聯系好的飯店晚餐和住宿
[第二天]
1、早晨4、5點鐘起床，組織一起看日出
2、早餐后從后山坐纜車下山
3、上午在山下小鎮游玩
4、下午回當涂，結束旅游
主辦單位：中源房地產開發公司
三、活動實施
宣傳報道活動：
★海報——數量在200份，在人流量大的地方張貼；
★報紙——在《皖江晚報》、《南京晨報》上報道，投放日期在4月25日前一周，投放的次數為二次；
★條幅——數量在10條，在各個十字路口和項目所在地姑孰路懸掛
報名時間：廣告播出起，截止到4月30日
評選：開發商通過綜合素質評定，確定參加名單和人數（最好為30人）
前期安排：
★與當涂縣城的一家旅游公司達成協議
★對導游進行關于我們項目定位和基本情況的培訓
★在旅游路途中發放的宣傳資料要到位
★印有“中源——姑孰新城”字樣的文化衫到位，數量多少結合旅游人數
廣告總費用概算為：83萬元
第七篇 我們的原則
我們秉承如下方面原則：
1、 經濟節約，最大限度為客戶省錢。
2、 追求創新。廣告形式力求創新，創新同時與創意進行很好地結合。
3、 努力建立品牌與目標群之間的關系。對于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立品牌的知名度。而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費者與產品或品牌的某種內在聯系，讓消費者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。
4、 建立協作關系。巧妙溶入媒體中去，不單純進行硬廣告的宣傳。
5、 巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當的公關活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。
在營銷推廣傳播中，“推廣”是基礎，互動才是雙贏，需要在推廣中產生強勁拉力，并同時與消費者建立起良好的互動關系，我們致力于此種原則。
LOGO形象和釋義
第一篇 項目定位部分
一 設計思路
A 概念設計
B 提出的原則
C 提出的根據
二 定位的含義
三 概念的內涵
四 項目定位廣告語
五 賣點分析
第二篇 項目SWOT分析
一 項目的優勢分析（Strength）
二 項目的弱勢分析（Weakness）
三 項目的機會分析（Opportunity）
四 項目的威脅分析（Threat）
第三篇 項目USP分析
一 總 述
二 項目的USP 分析框架
三 項目的USP具體分析
第四篇 目標客戶定位
一 住宅目標客戶群
三 商業目標客戶群
第五篇 對于項目的相關建議
一 住宅設計建議：
二 商鋪設計建議
第六篇 項目營銷推廣
一 媒體分析
二 具體推廣進程
（一） 各期推廣時間劃定
A 項目一年工程進度（2004年6月——2005年7月）
B 項目營銷推廣時間安排（可根據銷售進度調整）
（二） 創立“360°新鮮售樓方式”
（三） 運用的廣告手法
（四） 項目的具體推廣
A 推廣目的
B 具體的推廣步驟
第一階段 商鋪銷售期
●廣告宣傳策略
●廣告宣傳的目的（把前景搬到眼前）
●廣告宣傳的執行方案
1、廣告宣傳主題
2、具體安排
2004年7月—8月 （對商業街整體宣傳）
2004年9月——2004年10月 （對高檔家居裝飾區宣傳）
2004年11月——2005年2月（對綜合商業區宣傳）
2005年3月——2005年7月 （針對三期購物、休閑娛樂商業區）
第二階段 二期住宅銷售期
●廣告宣傳策略
●廣告宣傳的目的
●案名和廣告語
●廣告宣傳的執行方案
1 廣告的宣傳主題：
2 具體安排
準備階段：（2004年6月）
導入期（2004年7月——2204年8月）
強銷期（2004年9月——10月）
持續期（11月——2005年2月）
收尾期（2005年3月——2005年4月）
第三階段 三期住宅銷售期
●廣告宣傳策略
●廣告宣傳的目的
●案名和廣告語
●廣告宣傳的執行方案
1 廣告的宣傳主題：
2 具體安排
準備階段（2004年10月）
導入期（2004年11月——2005年2月）
強銷期（2005年3月——2005年7月）
第七篇 我們的原則
“新鮮城市主張——360º生活”
一個作品就是一個孩子
有孩子誕生
那是一份禁不住的喜悅……
我們自信的展示
我們的作品
展示我們的真誠與愛
真誠的……
與您一起分享我們的喜悅
迎著陽光，從大地生長……
……愿與您共同締造21世紀新鮮城市
LOGO形象和釋義：
該標志由幾組色彩艷麗的色塊拼合而成。綠色的弧形象征著充滿生機與活力的大地，發散開去的幾組色彩各異的方形則代表著矗立在大地上的姑孰新城，它將成為包含居住、購物、休閑、商貿等等為一體的綜合性多功能生活領域。同時，綠色的弧形又象征著繞城而過的青青護城河，將姑孰新城環抱在自己懷中，精心呵護，生機勃勃的綠色更易令人聯想到300㎡的原生森林，猶如一座巨型綠氧庫，清新空氣，讓姑孰新城終日沐浴綠色鮮氧。
中國書法的筆觸勾勒出蜿蜒而下的弧形，意指此地積蓄的濃重文化氛圍，釀就姑孰新城厚重的人文氣息。
遠看，整個標志又頓時成了紅日初升，暗寓姑孰新城的美好新鮮生活與蓬勃生命力。
項目的屬性定位為“新鮮城市主張”，可以從LOGO中看出符合這種定位的思想來。綠色代表一種清新富有朝氣的生活，具有創新和變換的氣韻。初升的旭日本身就給人一種欣欣向榮的感受。彩色的標志象征姑孰新城多姿多彩的生活。所以LOGO與屬性定位是緊緊聯系在一起的。
第一篇 項目定位部分
一 設計思路
A 概念設計：
可以有三個方向——以產品為中心、以目標客戶為中心、以生活方式為中心，縱觀項目全程，產品缺乏強硬說服力，目標客戶范圍層次太廣，所以只能從整體生活上做文章。
B 提出的原則：體現項目的大而全；
利用項目大社區品牌資源優勢，人無我有，體現特有的排他性；
結合實際利益點，又要與市場其他概念不同，具有新穎性和創新性，能夠造成市場的興奮點
C 提出的根據：
“新都市主義”：它提倡的是一種快節奏、低生活成本、高娛樂的都市“躍動人群”生活模式，強調居住背景、個性化生活；強調生活輕松便利的居住環境、和睦的鄰里關系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。與郊區化的居住相比，“新都市概念”的優勢是降低居住的成本，尤其是“時間成本”，商務交通網絡的便利和公共設施配套的齊全。
“新城商業中心（new town commerce center）”：是指郊區舊城改造擴建為新城后，在其中心區域形成的商業中度集聚，商業服務行業比較完善，服務對象主要為新城居民及部分外來消費者的新城商業的主要集聚地。New town不同于一般的現代城市，它更加適合人們居住。New town具有三個明顯的特點： 規模化帶來的成熟配套和便捷的生活設施、豐富多元的文化形態和景觀，以及可以持續發展的生態系統。在New town，人們將強烈感受到人性化的步行空間、獨立的社區布局及市鎮社區中心（Town Center）的獨特魅力。
據此我們提倡“新鮮城市主張——360º生活”的城市建設的全新概念。
二 定位的含義：
“新鮮城市主張——360º生活”：是從新都市主義與New town剝離出的一種新的城市生活業態。它具有新都市主義的快節奏、低成本的生活模式，強調輕松便利的居住環境，節約時效，追求生活與休閑共享的氛圍。同時又具有New town由規模化帶來的成熟配套和生活設施，且擁有豐富多元的文化形態、景觀，及可持續發展的生態系統。根據以上體現的理念，結合我們項目自身所具有的各項優勢，我們提出了能夠打動市場和強烈擊中消費者心理的創新理念——“新鮮城市主張——360º生活”，用以喚起市場和消費者的熱烈反應。“新鮮城市主張——360º生活”具有自己的特色，強調追求活躍變動的生活節奏，體現新鮮浪漫的城市生活意境，選擇生機盎然的生活態度，以期達到生活各個部分的統一完美，追求360º的全方位生活質素。因此“新鮮城市主張——360º生活”具有自身的獨創性。
“新鮮城市主張——360º生活”所具有的特性：復合性、便捷性、時尚性、創新性、健康性、
唯美性、活力感
三 概念的內涵：
a 我們新定義的概念內涵在我們項目上可以充分的表現，具體在五個方面上延伸。
●復合性：姑孰新城位于當涂縣城北新城市中心區，該地域為縣城南北向主要干道。集居住、娛樂、經濟、文化、交通為一體，是一座新型的復合性新城鎮。
●時尚性：姑孰新城的商業分布劃分為四大功能區域，分別是綜合商業區、高檔家居裝飾區、綜合性中等規模商場及休閑娛樂文化區，這種商業分布的規模化帶來的成熟配套和齊備的生活設施，在整個當涂縣都是新穎的，而且隨著時代和人們消費觀念的提高，將提前滿足人們現代生活各個層面的需要，是未來城市化布局的必然流行時尚。
●創新性：姑孰新城引進最新型的管理模式——“一站式”消費中心，引導人們的消費觀點發生新的變化，此種模式的引進將作為當涂標志性的理念成為未來管理方向上的路標。
●健康性：其可持續發展的生態系統支持本地豐富多元的文化形態與景觀，形成積極健康的生活循環模式。再融入本項目所獨具的“新鮮城市主張——360º生活”品質特性，使姑孰新城成為更具有健康氣質、欣榮氣息的一座現代化的發展之城。
●唯美性：姑孰新城呈“T”字形區位布局，景觀綠化點綴其間，八六醫院內的數百平米有氧生態林營造“林海聽濤”的優美效果，北城河、玉帶河和河邊綠化帶構成新城內水景觀，在此即可靜享古城河秀水的滋潤，又可體會新鮮的空氣和人文景觀，而從城市上部鳥瞰，更宛如一幅濃淡相宜、繽紛美麗的風景畫。
b 此概念設計的絕妙之處在于：
●最大程度的發揮了項目的優勢——即綜合性：打造當涂第一個集商貿、居住、休閑、娛樂為一體的新生活之城
●最大程度的表現了本項目所要傳達的思想理念——生機勃勃，充滿時尚、健康的氛圍
●最大程度的聚集市場的目光——是一個具有“創新性”的新概念，易引起社會各消費層面的關注，更易形成市場熱點
●最大程度的擴展了項目和開發商的品牌內涵，最后會形成一個永久性的沉淀
●最大程度的提供了炒作空間，不僅可以就房論房，甚至可以形而上到人生觀、生活理念的層面
四 項目定位廣告語：
——統領360°，新鮮居住成就典范
——與新鮮相逢 與360°邂逅
五 賣點分析：
1、生活的全頻道收視——復合性城市功能區
2、“我所理解的新鮮生活”——不同階層，不同身份的人群所感所言，在此得到目標的實現
3、健康、活力，體驗加速度的快感——積極健康的生活方式
4、藝術的觸角，已然伸開——唯美的環境，城市布局
持久新鮮 持久魅力
新鮮可以是指一種態度，一種心理感受，一種外在表現等等，新鮮具有強大而持久的吸引力，是人們努力追求與欣賞的一種狀態。
清晨蘋果園里籠罩不散的晨霧，詩意的新鮮；一株剛剛發芽的嫩葉，生命的新鮮；一只調皮的小貓滾著線球，可愛的新鮮；一件有悖于常理的事情，意外的新鮮。
新鮮是可參照于內心的對比，每個人對同一件事情的感受都不一樣，所以要首先讓自己的心態保持永久的新鮮，才能感受到外界客觀狀態帶給你永久的新鮮感受。
新鮮的三個要義：
一、時尚的新鮮
新鮮具備時尚這個前提要素，時尚流行追求新鮮，即使是古典懷舊主義，也具備一種新鮮的古典情結，予人以新鮮的感受。
二、健康的新鮮
健康是新鮮的核心，唯有健康的新鮮才能使人內心產生愉悅感，健康的新鮮是人們所追求的正確目標。
三、活潑的新鮮
這是指一件事物體現新鮮感受的同時，要具備活潑的氣質品性，新鮮不是死板的、模式化的假一套，新鮮是實實在在有趣而活潑的感覺。
360°——全方位的新名詞
從數學角度看，360°是形容一個圓。這里，我們將它轉化為我們項目的形象代言者，一種全方位生活的新概念——360°。
它倡導成熟、綜合、現代。它要求完善的各種功能配套，以滿足現代人對生活的各種需求。
生活中常見的360°有：用圓規畫出的圓；汽車的輪子；籃球；風車；還有我們居住的地球。無論是普通的事物，還是特別的事物，都能夠給我們帶來許多便捷、完善，甚至生活必需。360°從另一層意義上來說象征了一種完美。
姑孰新城的新鮮生活
新鮮的早晨：
清晨，推開陽臺上的玻璃門，一股清新氣流撲面而來，五臟六腑仿佛洗了個露水澡，立時使我心曠神怡。站在六樓的陽臺上，也似乎能嗅出空氣中泥土的芬芳。不遠處，是八六醫院那片綠蔭華蓋的樹林，在淡白的晨霧中，似真似幻，若即若離。
有鳥雀聲嘁嘁，不絕于耳，可看不見那些精靈的身影，是藏在云端，還是隱入空氣呢？只有當風流過，微微搖動的樹木仿佛給你一些什么啟示……
我伸了一個大懶腰，貪婪地吮吸了一口空氣香甜的氣息，在陽臺上做起晨操來。
新鮮的鄰居：
小區今天又搬來一戶鄰居，好像是教師。我是個喜歡交際的人，而姑孰新城的鄰居從事各行各業的都有，與他們相處，常常給我帶來不一樣的新鮮感受。
樓上的王醫生退休在家，平時愛好侍花弄草，偏我也有這種愛好，有時我們在一起互相交流心得，倒也給生活平添了不少情趣。
開裝飾公司的小王是個熱心人，上次我家裝潢，小王主動請纓幫助打理，一個月的時間，整個居室煥然一新，親戚朋友來家拜訪，對設計風格贊不絕口，我也暗暗得意了許久。
俗話說：遠親不如近鄰，在這么一個鄰里親睦的空間生活，心情哪有不明朗的道理？
新鮮的房子：
傍晚，踏著花磚鋪設的社區小路悠閑散步，真是一種美好的享受。姑孰新城的每一幢建筑都仿佛是一件完美的藝術品，它不同于泛泛意義上的古典主義、現代主義、后現代主義風格，它就是它，是屬于姑孰新城的新鮮建筑。這是一片充滿人文與懷舊氣息的水土，而我們能建筑于這種風格之上，卻不受這濃濃氛圍的制約，依然保有自己鮮明獨特的特色。依舊能分辨出檐角回壁之間的幽韻氣質與樓臺欄桿中的時尚現代感，它們能完美融合成一座新的建筑符號。
欣賞這里的房子，欣慰這兒是自己的家。
第二篇 項目SWOT分析
一 項目的優勢分析（Strength）
1、地段優勢：項目的主入口和當涂主干道提署路相接，而項目內新建的姑孰路未來直通馬鞍山，并且本項目距205國道只有500米，出行蕪湖、馬鞍山、南京極為方便。
2、定位優勢：本項目是當涂縣第一個集商貿、居住、休閑、娛樂、文化、景觀為一體的大型社區，它將一種全新的生活理念帶給當涂人民。本項目對當涂商業的規劃進行了市場整合，使市場趨向了規范化和合理化。
3、商業位置優勢：通過市場的調查，本項目是當涂縣未來的商業中心，是老城和新城的黃金分割區，本項目的商業街是以姑孰路為發展軸，和政府規劃的金融中心接連，而且這條路未來直接馬鞍山市區，商業位置十分顯著，隨著發展，這條商業街的市場輻射半徑就會增大。況且商業街兩側為項目的住宅區，從而也保證了商業街市場的部分穩定消費群。
4、環境優勢：項目的綠化面積高，空氣質量好，周邊臨近大面積的園林綠地，小區內沒有任何噪音的污染，并且本項目將打造出人與環境融為一體，環境與建筑融為一體的綠色健康生態小區。
5、配套優勢：項目位于當涂縣新城市中心姑孰南路，周邊配套齊全。八六醫院，縣人民醫院近在咫尺；書店，超市，各類銀行在百米之內；光明小學，縣一中只距小區幾百米，為小區孩子上學提供方便條件；并且項目內將建造菜市場、小學、會所、游泳池來補充小區其他需要。
6、定價優勢：就本項目而言，是屬于現代生活設施齊全的較大的商住型項目，建筑質量優良，在這里可以享受城市全方位的服務，有如此優越的優勢，但價格確比馬鞍山同等項目低很多，這對消費者具有很強的吸引力，并對于周邊城市的消費者也有很大的影響。
二 項目的弱勢分析（Weakness）
1、經濟：通過市場調查分析，發現當涂的普通家庭整體經濟實力較低。因此許多消費者雖對現在的住房不滿，但限于經濟條件能購買的客戶不多。
2、觀念：在調查中分析得出，區域內的許多有經濟實力的消費者喜歡居住在大城市，認為那是一種身份的象征，這樣從而對項目的營銷產生一定的影響。
3、認識度：在項目的所在區域及周邊區域，有購買力的人群中，他們對本項目的前景和升值空間很迷茫。
4、時間：本項目規模大、周期長，在前期不利于工地現場整體形象的包裝，市場易產生缺乏效力的影響，不利于樹立市場信心。
三 項目的機會分析（Opportunity）
1、投資機會分析：隨著當涂經濟發展，人民的經濟水平改善，購買力加強，而且想不斷改善居住條件的人越來越多，所以在未來時期，當涂房地產將呈現供需兩旺的勢頭，并且本項目地段是當涂的規劃重點，是當涂未來的縣域中心，發展空間和升值空間都有很大潛力。
2、品牌的打造：在面對激烈的市場競爭，樹立自己的品牌形象是極為重要的，本項目是一個很好的切入點，只要成功地開發本項目，就為當涂縣舊城改造畫上光輝的一筆，而且改善了當涂縣城人民的居住環境，創造了良好的社會效益和經濟效益，這無疑是打造品牌的一個極佳的機會。
3、住宅市場機會：對現有的當涂住宅市場分析，市場上對于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢，本項目的實施將符合本地區市場的需要。
4、商業市場機會：目前，當涂縣城內沒有一個完善的專業商業街，并且老城區的商鋪類型分散，不易形成規模，導致商家利潤較低，況且現有商鋪的經營的靈活性導致商業的經營缺乏統一性，商業氛圍的形成僅依靠市場的經營者自發調節，從而形成了商鋪經營風險的波動頻繁。
5、競爭機會：本項目周邊競爭樓盤較少，就目前來說只有“東城水岸”項目和潛在的“佳達房產”，所以本項目在開發時間和位置上占有很大的機會。
四 項目的威脅分析（Threat）
1、潛在威脅：在項目的周邊地區正在興建的樓盤和籌劃的樓盤，對本項目的客戶群起了一定的分流作用。
2、區域化的威脅：周邊區域如蕪湖、馬鞍山，由于本項目所在區域的位置差異，且部分有購買力客戶的都市化傾向，從而使項目的部分消費客戶流失。
3、宏觀經濟帶來的威脅：國家宏觀政策的調控對房地產行業的影響在今后也會對本項目造成一定的不利影響。
第三篇 項目USP分析
一 總 述
本項目位于未來馬鞍山市的副中心——當涂縣的城市中心地帶，由若干商住區組成，可滿足城市居民集中的居住、娛樂、消費、文化、交通等一切需要的新型城中之城。在這里交通便利、傲踞經濟商圈，是人流、物流、資金流的黃金接點，并且擁有完善的生活設施及成熟的周邊配套，現代生活的便利在此被詮釋的淋漓盡致，我們力求創造居住空間與自然環境的和諧統一，構筑適宜永久居住的高品質住宅，造就一種時尚、和諧、健康、悠閑、舒適的品質生活。
二 項目的USP 分析框架
屬性定位 （ “新鮮城市主張” ）
形象定位（360º生活）
USP主題
綜合性 升值性 時尚性 舒適性 健康性
三 項目的USP具體分析
● 綜合性
本項目不但是一個擁有日常綜合功能的居住區，還是一個集商貿、休閑、娛樂為一體的一站式消費中心，在這里可以滿足了人們的多樣化需求，最為突出的是滿足了人們的個性發展需求，讓項目中的每個人都能體會出全方位的現代化社區的新鮮之處。
● 升值性
本項目位于未來的城市中央，是人流、物流、資金流的黃金接點，但本項目現在各方面所具備的條件尚不十分充足，一切成熟的城市配套尚未完善，就本項目來說，可填補的城市空白相應是很多的，可發展性和增值性顯而易見。“今天的寸土，明天的寸金”是本項目的真實反映，有發展眼光的人在投資之后，可以輕易享受這種歡樂。
● 時尚性
本項目的時尚性表現在消費、生活、建筑三個方面。時尚的消費主要指消費觀念不再單調化，呈現一種未來的消費模式，讓項目中的每一個人擺脫單一的消費，擁有一個多元化、一體化的消費空間；時尚的生活指擺脫原有的生活模式，體會都市生活，感受城市的脈動氣息，在工作之余享受一種生活悠閑的感覺；時尚的建筑指的是我們項目的建造形式體現了一種新鮮、時尚的風格，并且通過建筑帶給人心靈上的家的歸屬和唯美的體會。
● 舒適性
本項目是融合多功能配套于一體的現代社區，一方面各個功能配套的互動營造出一種360°的新鮮生活，讓社區中的人們體驗全方位的周到服務，使生活更為輕松舒適；另一方面我們強調了一種純自然生活的“新鮮城市”，沒有嘈雜的喧囂和污染的空氣，只有清潔的環境與幽謐的氣氛。此外，本項目獨有的濃郁文化氣息，與建筑、環境完美地融于一體，讓人精神倍感舒適。
● 健康性
本項目規模化帶來的成熟配套和便捷的生活設施、豐富多元的文化形態和景觀，以及可以持續發展的生態系統，可以讓每一個業主都能享受到現代化健康、舒適的居住環境，并將自然的健康概念延伸到項目理念中，讓健康永遠伴隨著每位姑孰人，讓每一個人在健康中體會生活的快樂。
第四篇 目標客戶定位
一 住宅目標客戶群
住宅目標客戶群主要針對當涂縣和馬鞍山市的客戶源
目標客戶群定位：
＊機關企事業單位人員
＊私營企業主及個體工商戶
＊外地回鄉人士
＊將要結婚的年輕夫婦
＊事業成功人士
＊城市高級公務員
＊各個行業的經理級別人士
特征描述：
1、擁有一定的教育背景，受過比較好的教育，勤奮認真努力
2、有一定的經濟實力，經濟基礎較為豐厚
3、能夠承擔一定的社會責任，建立了自己的社交圈，社會活動廣泛
4、適應現代快節奏、低成本的生活模式
5、喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時尚的情趣
6、有一定的生活追求，強調輕松便利的居住環境
7、注重健康，懂得享受生活
家在姑孰新城
愛人是個攝影愛好者，兒子卻立志將來要當畫家，自從我們搬進了姑孰新城，這父子倆就整天笑咪咪的，滿心歡喜。我問他們到底樂什么啊？父子倆不約而同地說：“這里能讓我們找到靈感。”
靈感？我倒不大懂這個，可是我能體會到他們喜歡姑孰新城的心情，因為住在這里，我也同樣有非常怡悅的感受。
這不，愛人上次在這里拍的一組反映退休老人業余生活的照片剛剛登在報上，兒子就嚷著說不能輸他老爸，提著個畫夾景物寫生去了。我私下里倒認為兒子將來比他老爸更有出息些，兒子畫的社區里的建筑、樹木，還有動態的人物寫生，情態有異，靈氣逼現，并且還獲得過市里少年繪畫藝術展的二等獎呢。
也許一個好的環境真能塑造一個人的內在氣質涵養，我們家有這種感受，別的鄰居家也有這種感受。領略“新鮮”的意味，不置身其中，萬難以描述這種獨特微妙的生活感受。
他眼中的姑孰新城
他經過深思熟慮，最終還是選擇了這里，這與他的性格相符，他是一個做事把穩的人，沒有八、九成的把握，他都不會輕易下決心，所以在生意場上，他是一個相當成功的人，他對生活質量的要求也相當高，他追求完美。
他看中的是姑孰新城的360°生活，這令他從各方面考慮都覺得十分方便，而且這里的建筑氣息、人文氣息，都有一種清新別致的風格，這符合他商人的挑戰性與變動性。
他周圍的鄰居都是一些與他差不多的，有一定身份地位的社會人士，他善于觀察學習，總能從其他人身上找到一些他所需要的東西。
他以他的方式選擇生活，并且，成功了！
三 商業目標客戶群
商業目標客戶群主要針對當涂本地、馬鞍山和南京部分客戶源。
銷售目標客戶群：
大部分是年齡在25－45歲范圍內，主要有三部分人組成：
1、有著多年經商經驗的私營企業者；
2、剛開始創業的年輕人；
3、經濟較為寬裕的投資置業消費群。
商人眼里的姑孰新城
我經營的是裝飾生意，辛苦多年，積存了一筆積蓄，所以想買一處比較好的房子作為商業使用，因為和這行打過一些交道，所以我對房子的要求是很高的。幾經斟酌，終于在姑孰新城一下購置了兩處房產，一處作為商業用，一處作為家生活，隨著時間的推移，我愈來愈認為自己的選擇是高明的。
姑孰新城提倡的是“一站式”消費，即使不依靠別處的商業經營，該處的商業運行也可以自如運作，這里潛藏的商機是巨大的。從裝飾、休閑到餐飲、娛樂等綜合商業，各行各業幾乎都涉及到了，對于一個商業空白地帶，這就給該地區注入了十分強大的經濟生命力。
從居住角度來看，該處應有的配套設施、物業管理、人文環境都更為齊備，而且生活低成本，輕松便利的生活節奏，使我們很好地融入現代社會主流步伐中，還能夠體現自己的嶄新思想。在姑孰新城，你能體驗到一種張揚的生命力，這就是主旨——新鮮城市的理想居住地。
姑孰新城給我的事業與生活都提供了一個展望的平臺。
第五篇 對于項目的相關建議
一 住宅設計建議：
1、建議在項目設計上突出新鮮城市主張的風格，自始自終貫穿這一特色，通過建筑、布局、戶型、材料、標志、色彩等因素強烈的反復強調自我風格，強調時尚、健康，使整個項目形象得到突出的表達。
2、建議建筑立面以現代風格為主基調，色彩明快，給人清新柔和、爽快潔凈、時尚之感。并且建筑形體應簡潔硬朗，注重細節的推敲，建筑單體應豐富而不夸張，充滿現代時尚健康氣息。
3、戶型以三房兩廳為主，在設計上追求一種健康的布局，使居者安逸和舒適，并和小區的大環境融為一體，滿足現代人崇尚清新、簡潔、自然、和諧的觀念。
4、項目的設計也應該體現對人的關愛，突出健康理念，老人、孩子、婦女作為住宅園內停留時間最久的人群，在大環境設計中要細心考慮。例如門球場、嬉水池、小朋友的兒童天地、甚至每一個臺階的尺度要給予符合特定人群特點的周到設計。
5、在小區的景觀設計上，建議創造一個舒適的場所，還可以鋪設彩色廣場磚、草坪與草坪燈的組合、休閑椅和高大植物的配置等，意在創立一處增進鄰里交流的場所，從而強化人際關系的親和力。
6、建造會所，可以采取不規則的幾何圖形，大面積的透明玻璃，明快的色彩組合，簡潔的金屬本色構架，毫不含蓄的表示新鮮的張力。斯諾克、棋牌室……一杯香茗、一本雅書、三兩好友、一盤好棋、懂生活的人自然體會其中的樂趣。
7、建造戶外游泳池，作為本項目一大賣點，推廣小區專有游泳池，提高業主身份，還更能滿足小區內業主享受生活的需要，建議隨著季節的變換改變用途，夏天可以是加上噴泉、冬天可以作為音樂夢幻溜冰場。
二 商鋪設計建議
1、寬達25米的城市核心路——姑孰路貫穿整個項目，它雖是城市路，但又不同于傳統意義上的單純交通功能的路，它更是城中城的核心服務商業街和景觀帶，因此建議路上種植行道樹，有單獨的人行道，便于居民步行進行日常生活消費。我們還可以用綠化帶將路與商鋪、住宅自然連接，街邊放置一些座椅、高桿路燈、環保垃圾桶，用一個個時尚的城市符號構建項目的特色。
2、建議根據前期的商業定位，二期工程的商業街主要是綜合商業區，滿足居民日常生活正常需要，因此可以在建筑的外立面風格上采取一些人性化處理，使建筑更貼近生活。而三期工程的商業街主要是以購物、休閑、娛樂、餐飲為主，可以建成具有現代風格和藝術性的建筑，利于營造百米浪漫風情和溫馨感覺，增加整體項目的時尚感，這樣整條商業街就構成“新鮮城市主張——360º生活”的完整的配套。
3、建議根據不同時期的市場變化情況、銷售過程中消費者反饋情況并結合商業的初步定位和城市容量，適當調整商鋪檔次、商鋪面積大小和規模，滿足全方位生活的齊全配套和服務，這樣可以更利于“新鮮城市主張——360º生活”概念的建立，還利于開發商品牌的建造。
4、建議在建造商業街時，應注重人性化，充分考慮個人與社會、自然、城市之間的關系，營造城市中的溫馨與繁華，配合整個項目居住生活環境，構筑一個完善、便利、現代、親和的360°的日常生活空間。
第六篇 項目營銷推廣
一 媒體分析
本項目作為當涂縣的分期分檔商住小區，其目標客戶面很廣。強大的廣告、媒體宣傳陣容，對他們有很大的影響。所以合理利用媒體組合方式，以本項目最獨特的賣點進行宣傳，這樣可以更有利于促進項目的銷售。
＊ 戶外媒體（戶外廣告在當涂這種規模不大、人口流向相對集中的城市具有巨大的影響。可以在提署路、姑孰路、振興路和翠竹廣場樹立一些廣告牌、條幅、燈箱等。同時，馬鞍山主干道、南湖廣場等也可以適當投放廣告，擴大宣傳。）
優點：①簡潔明快，主題鮮明 ②長期性媒介，廣告信息的到達率和暴露頻次比較高。
缺點：廣告信息的容量有限，只適宜做形象廣告。
＊ 印刷品(樓書、傳單、海報、DM手冊等，這些廣告載體對細節要求很高，內容要重點突出項目的各個準確定位，在人的視覺上能達到一定的沖擊。)
優點：①印刷精美，廣告信息量大 ②派發方式靈活多樣
缺點：人員派發等主要派發方式易引起消費者反感，甚至與城市管理法規相抵觸。
＊ 報紙（目前在馬鞍山覆蓋面較廣的報紙媒體為《皖江晚報》和《南京晨報》。a、《皖江晚報》每天在馬鞍山的投放量為2萬份；b、《南京晨報》每天的總投放量為12萬份，其中在馬鞍山投放3萬份，在蕪湖投放5千份。）
優點：①覆蓋面大，可讀性強。②權威性強，可信度高。③傳播詳細數據，較適合房地產類廣告。④有固定讀者群，目標對象明確。
缺點：①生命周期短，只有一天左右。②印刷質量欠佳。③讀者層面有一定的局限性。
＊ 電視(馬鞍山電視臺為主,當涂縣臺為輔。它們在當地影響大，收視率較高，能將信息更形象、生動地傳達給目標消費者。)
優點：①形象生動、感染力強 ②受眾范圍廣 ③市場反應快 ④深入家庭
缺點：①時間短，只適宜做形象廣告。②廣告片制作成本高。
開發商依據自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。媒體聯動既發揮了各自的特長，又交叉互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。
二 具體推廣進程
（一） 各期推廣時間劃定
A 項目一年工程進度（2004年6月——2005年7月）
分類 工程進度 開盤時間
一期D區 住宅 2004年5月到2004年12月 2004年5月
商鋪
二期 住宅 2004年9月到2005年6月 2004年9月
商鋪 2004年9月
三期 住宅、商鋪 2005年3月以后 待定
B 項目營銷推廣時間安排（可根據銷售進度調整）
（1）一期D區商鋪工程
2004年7月——2004年8月 強銷期
2004年9月——2004年12月 持銷期
2005年1月——2005年3月 收尾期
（2）二期工程（包括一期的E區）
2004年6月 前期準備階段
2004年7月——2004年8月 導入期
2004年9月——2004年10月 強銷期
2004年11月——2005年2月 持續期
2005年3月——2005年4月 收尾期
（4）三期工程
2004年10月 前期準備階段
2004年11月——2005年2月 導入期
2005年3月——2005年7月 強銷期
（二） 創立“360°新鮮售樓方式”
新鮮感的售樓部：
1、在色彩上使用鮮艷明快的特色，能體現“時尚、健康”，如：綠色、玫紅色、亮紫色
2、售樓部外觀要透明通亮，顯現明朗開闊，最好是大面積玻璃幕墻，更有通透感，內有精美布藝窗簾顯現本項目時尚氣息。
3、內部懸掛富有現代氣息的裝飾畫，使人賞心悅目，凸現“新鮮”本色，包括接待臺、桌椅要簡潔清爽，選擇高檔沙發置于靠墻顯眼處。
4、售樓部內部玻璃墻可以裝飾垂吊的綠色植物，各個角度點綴不同花草植物，體現時尚感，且與整個售樓部的氛圍要搭調。
5、售樓部可以播放一些輕快流行的音樂來烘托氣氛。
6、可以在售樓部內放置一些特別的具有時代感的精美藝術品，突出時尚活潑氣息。如：帆板模型、水晶蘋果等。
360°服務的售樓人：
1、具備一定的高素質，態度親切語言得體，讓客戶能夠感受一種全方位的了解。
2、行為方式要真誠自然，要具有現代售樓人的時尚感。
3、服裝大方得體，體現一種時尚健康的氣息
4、以人性化方式進行銷售。
（三） 運用的廣告手法
廣告的宣傳手法，力求在翔實具體的基礎上追求特色，我們將進行如下運作：
1、以輕快跳躍的色彩凸顯本項目的意旨，靈動活潑，富有情趣，迎合消費者的心理需求，引起視覺審美共鳴。
2、著重帶出本項目的“360°生活”，從樓盤的外在表現形式，及至整個項目的推廣形式，我們都要給消費者從心理上灌輸這種全方位的理念。
3、光有外在表現形式也是不夠的，在開發項目的品質內涵上要更花費心思，在于該處人文化的建立， 景觀、項目配套的完善，讓居住更有思想、更有靈魂。
4、本案模型景觀布置要合理清晰，戶型室內布局能感受到現代健康的氣息，并可以從外觀上給予人美好的感召力。
5、定時開展樓盤咨詢、回訪活動，跟進管理，彌補不足。
6、作任何活動，須緊扣本案的“360°”與“新鮮城市主張”屬性，配合宣傳，一氣貫穿。
7、邀請報社資深記者跟蹤本案，以軟文形式作一系列的宣傳報道，在宣傳幅度上增強影響。
（四） 項目的具體推廣
A 推廣目的
這次廣告宣傳要達到以下幾個目的：
1、 樹立起姑孰新城的“新鮮城市主張——360°生活”的品牌形象；
2、樹立起姑孰商業街的“打造當涂一流商圈”的品牌形象
3、通過平面的宣傳和包裝對住宅和商業街形象起到了更高層次的提升。
4、 竭力傳達項目各期住宅獨特的優勢與賣點；
5、充分表達商業各區的前景和整體的融合
6、 直接促進姑孰新城的住宅和商鋪的銷售。
7、樹立開發商的品牌形象為以后再開發樓盤打好基礎
B 具體的推廣步驟
基于以上幾個目的和馬鞍山房地產市場一直以來的廣告情況、以及客戶資料的調查和市場的具體狀況，再結合我們項目的工程進度。我們建議把姑孰新城項目的商鋪和住宅分開進行廣告宣傳，因此在我們這個推廣方案中，我們具體推廣分為三個階段，即商鋪銷售期 、二期住宅銷售期、三期住宅銷售期。
第一階段 商鋪銷售期
●廣告宣傳策略
在整個商鋪銷售期主要通過報紙軟文、促銷活動的形式為主，并配合報紙硬廣告、海報和條幅等形式為輔，制造熱銷氣氛，盡竭力傳達姑孰新城商業街的整體優勢與賣點，并針對各個商業區分別進行信息傳達，最終的目的是突出打造當涂一流商圈。
●廣告宣傳的目的（把前景搬到眼前）
1、讓當涂人們知道姑孰商業街的定位——打造當涂一流商圈
2、讓當涂人們了解姑孰商業街的商業劃分，首創當涂第一個“一站式消費中心”
3、讓潛在客戶知道姑孰商業街在未來幾十年里都是當涂的商業中心，升值潛力巨大
4、讓潛在客戶了解姑孰商業街將和姑孰住宅小區共同形成現代新鮮的城市360°生活
5、通過新聞的炒作，制作熱銷的氣氛
●廣告宣傳的執行方案
1、廣告宣傳主題
主題一：打造當涂一流商圈
主題二：一站式消費中心
主題三：是“新鮮城市主張——360°生活”的完善配套
主題四：各期商業區的前景
2、具體安排
2004年7月—8月 （對商業街整體宣傳）
廣告費用：6000＋14000＋5000＝25000元
報紙軟文四篇
主題：“姑孰新城商業街——打造當涂第一商圈”
“姑孰新城商業街——站式消費中心，登陸當涂”
“姑孰新城商業街——“新鮮城市主張——360°生活”的必需
“姑孰新城商業街——50年的魅力”
報紙平面二期（1∕2版）
主題： 姑孰新城商業街——“新地”之愛（主要是突出這里是新的商業領地）
姑孰新城商業街——深藏“機”心（主要是表現這里商機無限）
條 幅：建議條幅廣告用在此項目標志性樓體和提署路兩旁顯著的樓群上，突出內容為一些醒目的廣告語。
主題：“一條路——通向成功、財富”（這條路象征著姑孰路）
“高潛力股——全新的時尚姑孰商業街”
現場包裝：為了營造整條商業街的商業氛圍，制造聲勢，我們可以對項目現場進行包裝，產生一種熱銷的感覺。通過一些道旗和條幅在姑孰路上進行宣傳。
2004年9月——2004年10月 （對高檔家居裝飾區宣傳）
廣告費用：4500＋14000＋500＋40000＝59000元
報紙軟文三篇
主題：“發現一塊新大陸——姑孰新城高檔家居裝飾區”
“姑孰新城高檔家居裝飾區——熱銷的三大理由”
“姑孰新城高檔家居裝飾區，推動時尚家居新臺階”
報紙平面二期（1∕2版）
主題：“營造漂亮的家——姑孰新城高檔家居裝飾區”
“財富的‘零’距離”
海報（共500份、40×60）
主題：“讓投資插上想象的翅膀”
“二期即將推出，具有競爭優勢，內部認購開始”
活動主題：“中源創新杯”家居裝飾設計大賽
[策劃用意]：對開發商的品牌宣傳及姑孰商業街高檔家居裝飾區的形象定位
[活動地點]：馬鞍山市××會場
[活動時間]：2004年7月18日 星期日 上午 8：30—12：30
[主辦單位]：中源房產公司
[聯合單位]：皖江晚報社 、馬鞍山電視臺以及各大家居設計公司。
[活動要求]：比賽設計的原則為作品要體現出“時尚、健康”。
[活動前準備]：1、準備好幾幅不同房型的平面圖；
2、會場布置；
3、各種資料的到位（海報 、展板 、單頁 、文化衫 、購房優惠卡）；
4、會場人員的強化培訓；
5、購房優惠卡：名片大小。約1000張，印上本次活動介紹，及優惠折扣。
[活動流程]：1、8：30—8：35 主持人致詞開始；
2、8：40—9：00 中源公司領導講話；
3、9：03—9：40 第一輪設計展示；
4、9：43—10：20 專家公開評比 、公開打分；
5、10：23—11：10 第二輪設計展示；
6、11：13—12：00 專家公開打分評比；
7、12：03—12：25 對獲獎者頒發獎品；
8、12：25—12：30 大賽結束。
[活動現場安排]：1、對于參賽選手贈送印有“中源”字樣的文化衫一套；
2、對于觀眾，在進場時贈送宣傳資料（海報、單頁、購房優惠卡）；
3、活動中抽取十名幸運觀眾，贈送價值100元的獎品。
4、當日咨詢購房者，憑購房優惠卡（由工作人員免費贈送），在購房時均可享受9折購房優惠。
[參賽評選]：各家居裝飾公司提供參賽作品參與評選，由專家評出一、二、三等獎項，對于獲獎單位給予一定獎勵。賽事設立
一等獎 1名 獎金3000元
二等獎 2名 獎金1000元
三等獎 5名 價值300元禮品
優秀獎 20名 小禮品一份
[主持司儀]：主持人一名，主持本次活動
發單人員四名，散發宣傳資料。
[媒體組合]：電視、報紙廣告
電視：馬鞍山有線電視臺，以滾動字幕形式在每晚黃金時間發布，活動開始前兩周；以新聞公告形式播出，活動開始前兩周。
報紙廣告：《皖江晚報》、《馬鞍山日報》、《南京晨報》在活動開始前一周以消息的形式進行發布。
2004年11月——2005年2月（對綜合商業區宣傳）
廣告費用：6000＋21000＝27000元
報紙軟文四篇
主題： “綜合商業區，豐富你的想象力”
“綜合商業區，滿足360°生活需要”
“綜合商業區，相依相伴”
“商機，誰都不該錯過”
報紙平面三期（1∕2版）
主題：“看準 + 把握 = 成功”
“搶占好位子，不等人”
“明智決策，一生得意”
2005年3月——2005年7月 （針對三期購物、休閑、娛樂商業區）
廣告費用：7500＋21000＝28500元
報紙軟文五篇
主題：聆聽新鮮城市的商業脈動
金色領地，時尚的購物休閑積聚中心
先入為主，與城市共享現代休閑生活
踞于“眼球商業”的中心
“藝術化的商業生活”
報紙平面三期（1∕2版）
主題： “高檔、時尚的商業氛圍”
“財富只是數字，稀有才是無價”
“心隨意動，做經濟商區的時尚主人”
二期住宅銷售期
●廣告宣傳策略
在二期住宅銷售期，一方面利用密集的報紙軟文和平面廣告為主，大型廣告牌、道旗等戶外廣告和各種相關活動為輔，針對特定目標客戶，盡力打造姑孰新城二期——“時尚、健康，成就城市居住理想”的“新鮮城市主張——360°生活”的特色重點反映，另一方面還要利用現場形象的展示和樓書、簡易樓書折頁、宣傳資料等直接促進樓盤的銷售。
●廣告宣傳的目的
1、使消費目標群對“新鮮城市主張——360°生活”的開發理念產生興趣
2、使潛在消費者知道我們項目的特有優勢
3、使潛在消費者知道我們現在的住宅在前一期的基礎上，建造的更城市化，更時尚，更健康
4、更好的營造一個品牌的房產和開發商
5、通過密集的廣告宣傳，達到一個熱銷的效果
●案名和廣告語
銀色樂章——時尚、健康·成就城市居住理想
●廣告宣傳的執行方案
1 廣告的宣傳主題：
主題一：貫穿的“新鮮城市主張——360°生活”理念
主題二：追求時尚家庭的生活樂園
主題三：時尚、健康、新鮮的生活場景
主題四：全方位的配套設施
主題五：新鮮的住宅人文、教育和環境
主題六：便捷的交通和完善的物業管理
2 具體安排
準備階段（2004年6月）
廣告費用：50000元
1）銷售資料的到位：
戶型模型、建筑總平面圖、建筑立面圖、新的規劃沙盤、圍墻廣告、海報、樓書、報價表、名片等。
2）關于一期E區工程樓書折頁的設計
樓書折頁的風格：明快時尚，形式簡單內容豐富，質地相對高檔
3）樓書的設計
樓書的風格：體現時尚和健康，簡約清新，質地高檔
4）圍墻的設計
圍墻的風格：色調明快清新，間以現代生活新鮮體驗的畫面
導入期（2004年7月——2204年8月）
廣告費用：6000＋28000＋70000＋3000＋30000＝137000元
報紙軟文四篇
主題：“閃亮在姑孰新城——新鮮城市主張”
“新鮮生活 新滋味”
“讀懂魅力，體驗新鮮360°生活”
“‘新鮮城市主張——360°生活’的沖動”
報紙平面四期（1∕2版）
主題：“當生活變的新鮮”
“當建筑變的新鮮”
“當環境變的新鮮”
“當人文變的新鮮”
戶外廣告牌主題：“新鮮城市主張 ——360°生活”
道旗主題：“我們的新鮮 我們的主張”
活動主題：“姑孰新城”有獎征文活動
具體安排：
一、活動目的：宣傳姑孰新城項目形象定位，對項目中全方位的優勢進行宣傳，通過征文內容表現，可以增強說服力，還對開發商品牌進行塑造，讓一些有修養有內涵的人士關注我們的項目。
二、活動策劃
名稱：“姑孰新城”有獎征文活動
活動內容：
★征文題目：新鮮體驗 新鮮生活
★征文對象：對姑孰新城項目形象定位有一定了解，并想通過此次活動展示自己寫作才華的人
★征文要求：文章要反映出本項目定位“新鮮城市主張——360°生活”的全新理解和認識，文章體裁不限，內容要健康
活動程序：1、8月1日征文開始
2、8月20日征文結束
3、8月20日到8月30日進行評選并宣布獲獎名單
4、9月1、2日進行頒獎
主辦單位：中源房地產開發公司
三、活動實施
宣傳報道：選擇《皖江晚報》、《馬鞍山日報》、《南京晨報》在每周一、四兩天以消息的形式進行發布，并選取馬鞍山有線電視臺，以滾動字幕形式在每晚黃金時間發布。
宣傳時間：從7月下旬開始發布消息，截止8月20日征文結束
評選：由安徽師范大學中文系的教授組成一個評委會，對征文進行密封審查，堅持公正、公平的原則，選出真正優秀的作品
頒獎：設立一、二、三等獎，對于獲獎的人士，組委會給予一定置業優惠或經濟獎勵，并將獲獎名單和獲獎文章刊登在《皖江晚報》、《馬鞍山日報》、《南京晨報》上。
強銷期（2004年9月——10月）
廣告費用：3000＋14000+60000＝77000元
報紙軟文二篇
主題：“我的“她”終于出現”（她就是我們的項目，在此表現樓盤的各個功能，用人性化的手法表現）
“入住銀色樂章,享受360°生活”
報紙平面二期（1∕2版）
主題： “陽臺上的陽光，窗臺上的清風”（表現一種環境和生活的新鮮）
“用音符串起的新鮮生活配套”
活動主題一：時尚金秋，享受健康，情意酬賓
[活動目的]：利用節日的氣氛，完成樓盤的節日銷售
[活動時間]：9月28日——10月5日
[活動地點]：馬鞍山xx商場廣場、當涂翠竹廣場
[主辦單位]：中源房產公司
[活動準備]：1、活動中的宣傳資料 、設備及禮品準備
2、活動人員的配備及培訓
3、活動的通告發布
4、提前和各媒體進行活動采訪和報道
5、活動的場地布置
6、活動人員統一著裝準備
7、看房車的準備
[現場布置]：寫真展板，告示牌，彩虹門，橫幅，條幅，氣球，三臺34英寸彩電
條幅：慶中秋國慶，情意酬賓
橫幅：姑孰新城中秋國慶禮動真情
[活動流程]：
1、9月25日—9月27日， 健康生活演講及咨詢；
2、9月28日—10月1日， 簡約互動，電視短片《家在新城》于您面對面；
3、10月2日—10月5日， 姑孰新城的戶型鑒賞，介紹新城的各個USP點。
[活動現場安排]：1、宣傳人員在會場外圍發放小禮品，以吸引人氣；
2、當消費者對其有興趣時，要細心的講解及溝通；
3、要求工作人員各盡其責，不可做在自身范圍外的工作；
4、有專人負責看房的客戶；
[活動優惠內容]：1、對于活動期間一次性購房者，我們將給予總房價的3%優惠和二年的個人健康保險一份；
2、對于活動期間，簽訂預定合同的，我們將在買房時給予2%的優惠及一年的個人健康保險一份；
3、對于活動期間，憑活動宣傳海報在一個月內購房者給予1%的優惠
[活動宣傳]：邀請電視臺，《皖江晚報》記者在活動前后進行宣傳
主題二：“教育專場——關注我們下一代的成長”
具體安排：
一、活動目的：關注我們下一代的成長，體會姑孰新城帶來的濃厚文化氣息和全新的人文關懷
二、活動策劃
活動名稱：舉辦教育專場講座——關愛未來
活動內容：誠邀兒童教育專家以“孩子成長和生活環境之間有密切關系”為主線進行延伸，并充分體現我們項目中致力打造的新鮮的人文環境，會對小孩子的成長帶來很大的幫助
活動程序：1、主持人講話，活動開幕（9：00——9：05）
2、中源公司領導致詞（9：08——9：28）
3、邀請的嘉賓致詞（9：30——9：50）
4、教育專家開始講座（9：55——10：55）
5、專家回答客戶的提問（11：00——11：30）
6、中源公司電腦展示項目的前景，并介紹（11：35——11：55）
7、活動結束，退場
主辦單位：中源房地產開發公司
三、活動實施
宣傳報道：海報——在當涂縣人流量較大的地方張貼
報紙——《皖江晚報》、《馬鞍山日報》為主，選擇在活動前一周內的星期一、三、五以消息的形式發布
電視——以滾動字幕形式在黃金時段播出，持續一個星期
活動時間：在2004年11月的最后一個星期天
活動場地：選擇當涂縣較具規模的中型會議室
前期安排：
★聘請安徽省著名的兒童教育專家到場進行講座和回答疑問
★聘請中源公司高層領導參加
★誠邀各界媒體的參與報道
會場布置原則：
★要體現出活動本身的性質——教育
★教育和環境相互作用，突出全新的人文關懷
★營造出自己活動主題的特色
禮儀設計：
★四位禮儀——門口站兩位禮儀迎接來賓，另兩位禮儀引導來賓入座并端茶到水
★一位主持人——串聯整場專題演講
持續期（11月——2005年2月）
廣告費用：17000元
報紙軟文二篇
主題：“我們需要這樣的生活”（表現的內容為：描寫樓盤適合不同的個體需要，述說小區會給人帶來滿意的生活）
“我在銀色樂章有一個時尚的家”
報紙平面一期（整版）
主題：“深愛著我們新鮮城市的家”
收尾期（2005年3月——2005年4月）
廣告費用：7000元
報紙平面一期（1∕2版）
主題：“最后的精彩”
三期住宅銷售期
●廣告宣傳策略
在三期住宅銷售期，同樣一方面利用密集的報紙、電視等廣告為主，道旗、高炮等戶外廣告以及開展相關公共活動為輔，針對特定目標客戶，盡力打造姑孰新城三期——“繁華寧靜隨心切換，時間空間從容把握”的“新鮮城市主張——360°生活”的又一側重點反映，另一方面還要利用現場形象的展示和樓書、宣傳資料等直接促進樓盤的銷售。
●廣告宣傳的目的
1、加深消費目標群對“新鮮城市主張——360°生活”理念的認識
2、讓潛在的消費者了解當涂商業中心繁華地段將要建造高尚健康的小區
3、讓潛在的客戶了解我們的項目是當涂現在擁有最新理念的住宅小區
4、針對我們的特定目標客戶全面的介紹我們項目的獨特優勢和建筑理念
5、造成一個品牌的沉淀
6、通過廣告的宣傳，達到熱銷的效果
●案名和廣告語
金色旋律——繁華寧靜隨心切換·時間空間從容把握
●廣告宣傳的執行方案
1 廣告的宣傳主題：
主題一：貫穿的“新鮮城市主張——360°生活”理念
主題二：成功人士的居住標準
主題三：體驗360°的新鮮城市高尚生活品質
主題四: 典雅建筑，生態住宅，居住藝術
主題五：內置休閑、娛樂、觀賞的景觀廣場
主題六: 快速便捷的商業和生活配套
主題七：針對要建小學，注重人文教育和兒童的成長，解決大人的后顧之憂
2 具體安排
準備階段（2004年10月）
廣告費用：60000元
1）銷售資料的到位：
戶型模型、建筑總平面圖、建筑立面圖、新規劃沙盤、圍墻廣告、報價表、海報、樓書、名片等。
2）樓書的設計
樓書的風格：高檔浪漫，時尚自然，色彩跳躍、清新，內容簡潔，質地高檔
3）圍墻的設計
圍墻的表現風格：色調豐富多彩、時尚，間以表現日常生活購物休閑娛樂的圖片
導入期（2004年11月——2005年2月）
廣告費用：9000＋28000＋3000＋200000＋40000＝280000元
報紙軟文六篇
主題：“繼續領跑的‘新鮮城市主張——360°生活’”
“‘新鮮城市主張——360°生活’的遐想
“姑孰路上的又一抹新鮮感覺”
“和諧，情感交流領地 ”
“社區，暢享成熟配套”
“社區，分享自然景觀”
報紙平面四期（1∕2版）
主題：“純粹”（關于開發理念）
“境界”（關于生活場景）
“品質”（全景描述）
“暢想”（關于未來生活、孩子的成長和會館的作用）
道旗主題： “時尚生活源于新鮮城市”
電視主題： “與您共享時尚、健康的家”
高炮主題： “把生活的夢變新鮮”
活動主題： “歡樂新春嘉年華晚會”
［活動目的］：通過2005年元旦慶新年,開展姑孰新城宣傳活動,借此為本項目2005年后期樓盤營銷助攻。
［活動主題］：姑孰新城“歡樂新春”嘉年華晚會
［活動時間］：2005年1月1日 19：30——21：30
［活動地點］：翠竹廣場
［活動內容］：頒發小禮品、領導致辭、歌舞、相聲、曲藝、嘉賓合影、散發宣傳資料、紀念品
［主辦單位］：中源房產公司
［出席者］：中源房產公司 點石策劃顧問有限公司 《皖江晚報》 《馬鞍山日報》 當涂電視臺 購房業主代表 部分目標客戶
［儀式安排］：
19：30 為與會者頒發具有紀念意義，有姑孰新城特色的小禮品
19：50 中源房產公司主要領導致辭
20：10 晚會正式開始
21：00 現場游戲互動，帶動場內氣氛
21：15 嘉賓合影留念
21：30 散發“姑孰新城”宣傳資料；晚會結束
［現場布置］：
橫幅：姑孰新城“歡樂新春”嘉年華晚會
導視牌：姑孰新城標志；活動內容介紹
展板：姑孰新城寫真展示牌
豎幅：“新年新氣象 新城新歡樂”
其它物品：彩虹門、氫氣球、鮮花裝飾
［活動要求］：
1、整個活動項目要富有人文氣息、互動精神
2、體現姑孰新城的“360°新鮮氣質”
強銷期（2005年3月——2005年7月）
廣告費用：4500＋28000＋30000＝62500元
報紙軟文五篇
主題： “高檔 、時尚”的生活是這樣的
“金色旋律的時尚人生”
“鄰里互動交流的五顏六色”
“學校的建造，教育為重，開發商的新理念”
“孩子健康的成長，是中源建造者的愿望”
報紙平面四期（1∕2版）
主題： “時尚的戶型+新鮮的環境”
“優越的配套+高質的物業”
“純自然的享受”
“高檔、時尚的生活氛圍”
活動主題：五一活動——與您同樂，體驗新鮮，共約黃山二日游
一、活動目的：打造開發商的品牌，營造銷售新氣氛
二、活動策劃
名稱：與您同樂，體驗新鮮，共約“五一”
活動內容：通過黃山二日游把自然界的新鮮和我們項目的新鮮連接在一起，達到一個銷售宣傳的效果
活動對象：
★已購姑孰新城的房產，還帶來新的客戶的黃金客戶
★在活動期間購買姑孰新城的房產的新客戶
★部分有購買意向，但又有點猶豫不決的準客戶
活動安排：
[第一天]
1、集合時間為5：30到6：15，從當涂出發時間為6：20；
2、到達黃山的時間為10：00左右，全程約三個半小時左右，在這段時間活動內容為：
1）上車10分鐘后，發放宣傳單頁及海報；
2）在發放后半小時，導游可以闡述我們的旅游全程，并調動客戶們的積極性，時間不超過30分鐘；
3）在導游講完后，開啟車中的有線電視系統，播放預先錄制好的關于我們項目的宣傳內容，大約在45分鐘之內；
4）剩余的時間讓客戶自己交流和休息；
3、到達黃山后，就餐休息，準備下午旅游；
4、下午旅游時間為13：40到17：30，由導游帶領從前山上山，并介紹各個景點，但要求在各個景點游玩時延伸出本項目的各個優勢，并在各個景點留影留念。
5、晚上到山頂，在已經聯系好的飯店晚餐和住宿
[第二天]
1、早晨4、5點鐘起床，組織一起看日出
2、早餐后從后山坐纜車下山
3、上午在山下小鎮游玩
4、下午回當涂，結束旅游
主辦單位：中源房地產開發公司
三、活動實施
宣傳報道活動：
★海報——數量在200份，在人流量大的地方張貼；
★報紙——在《皖江晚報》、《南京晨報》上報道，投放日期在4月25日前一周，投放的次數為二次；
★條幅——數量在10條，在各個十字路口和項目所在地姑孰路懸掛
報名時間：廣告播出起，截止到4月30日
評選：開發商通過綜合素質評定，確定參加名單和人數（最好為30人）
前期安排：
★與當涂縣城的一家旅游公司達成協議
★對導游進行關于我們項目定位和基本情況的培訓
★在旅游路途中發放的宣傳資料要到位
★印有“中源——姑孰新城”字樣的文化衫到位，數量多少結合旅游人數
廣告總費用概算為：83萬元
第七篇 我們的原則
我們秉承如下方面原則：
1、 經濟節約，最大限度為客戶省錢。
2、 追求創新。廣告形式力求創新，創新同時與創意進行很好地結合。
3、 努力建立品牌與目標群之間的關系。對于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立品牌的知名度。而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費者與產品或品牌的某種內在聯系，讓消費者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。
4、 建立協作關系。巧妙溶入媒體中去，不單純進行硬廣告的宣傳。
5、 巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當的公關活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。
在營銷推廣傳播中，“推廣”是基礎，互動才是雙贏，需要在推廣中產生強勁拉力，并同時與消費者建立起良好的互動關系，我們致力于此種原則。